沈原

“精装修是怎样炼成的？”目录提纲

一、       精（全）装修的概念及背景

1、        精装修概念介绍以及宏观政策指向

全装修究竟是什么？全装修≠毛坯房+精装修，全装修是一项系统工程；

全装修在国民经济发展、在住宅产业化（国内、外）背景下的位置和关系；

精装修在节能减排、税收、环保等各个领域对社会的现实意义

2、        国内、外的现状及概念对比及发展趋势

中国、韩国及西方先进国家之间的住宅产业化、精装修的案例列举——高品质+人性化细节考虑＞豪华精装修；（配图、文案例）；并且把室内装修工程与建筑规范、材料部品标准、最终与住宅产业体系的紧密结合

二、       一次把事情做对——快速学会组织精装修项目

如何进行精装项目的前期组

1、        全装修清单前期形成步骤之一 —— 组织计划管控手段：

n  如何引导团队科学合理设定工作目标

如何快速成为一群由武装到牙齿的、有明确专业细分人员，统筹计划组织完成的工作。

n  整体价值链的操作流程、计划的把握和管理控制要点；

精装修考虑到其工作前置的特殊性，须制订相应的工作计划以及流程框架表：产品定位——概念方案——市场论证——详细设计——样板间指引——成本核算——工程采购——销售推广——施工组织——后期维护；实例；

n  前期各阶段的主要矛盾和解决办法

譬如：前期缺少边界条件，没有基本户型图——将导致出现的一系列问题以及如何解决和推进；反之也证明了前期工作的重要；譬如材料的复杂性，举例木地板的分类、材质特性

实际案例列举

2、        全装修清单前期形成步骤之二——竞品调研，树立标杆（精装修系统的专业前瞻性决定了事物的先进性）

n  为什么要先树立标杆？

榜样的力量在哪里？——专业工作的捷径就是要尽早站在巨人的肩膀上。最大限度地开阔专业视野，网罗专业社会资源，参考学习专业案例；最终精装修产品真的可以做到为你多想“十年”；举例

n  市场上我们能看到什么？

市场上常见的精装修项目的分类；列举：奢华极品、异域风情、实用主义、特色情调风格、豪华折衷主义等不同风格、特点的代表性楼盘项目，逐一评述并加图片

n  现场我们应该怎么去看？

客户和专业人员应该从哪样不同的视角来考量、评价项目的品质

3、        全装修清单前期形成步骤之三——周边环境因素分析：精装修系统的统筹能力决定了事物的先进性

n  主要目标及需解决的问题：

在制订标准的前期，就需要有效把精装修各项成本考虑足 ；施工单位已完工精装修项目的结算清单案例

n  材料市场情况及采买方式

前期就要关注公司内部的采购的过程和能力，要专人配合、持续跟踪。譬如成本核算：较之普通业主的零散采购，在价格和供货品质上有着集约化的成本控制优势；举例

三、客户界面的思考

1. 第一次市场与客户的亲密接触——如何弄清客户究竟要什么

n  背景情况

客户层面：公司前期进入市场往往积累不够，条件不具备，无法启动点对点直接客户沟通；

技术层面：项目启动之初，产品规划几项核心技术纷繁复杂,卖点未能快速决策和梳理定型；

操作层面：须早定——1. 区域行业的差异；2. 从运作模式和实操需要，精装修方案需要在开盘以前（越早越好）就全部形成；

n  主要问题

如何在项目之初就准备判断出客户是否需要精装修？客户需要什么样子的精装修？

n  解决方案

精确的市场调研——通过各种沟通形式逐步提升与意向、潜在客户信息沟通的准确性，并深入分析与客户沟通的成果。客户的种种反馈是如何被提炼成最终设计的方向的。

2、第二次市场与客户的亲密接触——如何传播与认知

n  销售讲解

如何组织精装项目的营销：精确销售说辞

n  深度挖掘，多角度传播

从品牌、产品、施工组织等方面深度挖掘精装修内涵，树立对项目品质及企业实力的信心

抓住各种有效契机宣传项目产品和品牌；销售中心是必备的推广平台；样板间是销售推广的主要道具；精装修是与客户沟通的长期纽带

3、第三次市场与客户的亲密接触——签约和入住

n  务实承诺

做好一套样板间容易，做好一千套精装修住宅难；如何定义、管理务实精准的承诺

n  合同要约

合同与税收；客户对于合同应该关注的问题；案例

n  验收与入住

精装修楼盘验收的质量问题；案例；后期成品使用与维护

四、      精装修工程设计与实施

1、精装修设计与样板间

n  精装修样板间的作用——推敲设计效果、优化成本、收集客户反馈信息、积累全面施工经验、考察合作厂家

n  精装修样板间的后续工作——解决精装修与水电、消防、煤气等相关条件的交圈矛盾；举例：设计过程须明确的条件图标准

n  样板间实施确定——为配合销售对产品的推广、验证精装修效果特决议实施研究性样板间

n  样板间的选置—— 展示性样板间的组织计划、操作实施条件的确定；实楼样板间

2、设计过程管理

n  户型优化前置，条件图标准明晰

n  树立室内设计全程介入的思路，扭转建筑和装修分家的设计习惯；

n  协调设计院做图纸设计推进；模块化设计、工厂化生产、标准化安装……成本底、成品保护好、品质高、便于维修…

3、                                    施工图的设计及标准化的图纸深度

4、材料部品采购及成本控制

n  通过对于市场、本地材料部品考察、评判，确定成本标杆；

n  通过样板间材料展示，成本倒推设计，并根据测算分析，材料优化；确定最终成本；

n  外埠考察，厂家比较，商务谈判；举例：橱柜的发展、分类以及分拆计价

5                                          精装设计——除施工图之外的输出成果控制

五、精装修项目工程角度研讨

1、        精装修工程组织的概念

l  成品住宅交付的特点

l  “仿工厂化”工程组织的概念

l  精装修工程组织的前期管理要点

2、精装修工程管理体系介绍

n  精装项目启动指导书；

n  精装饰工程施工管理模板；

n  售后质量保证体系；

n  精装饰的总包管理；

n  成品精装房工程质量及后期服务的应急预控

3、施工过程管理

n   施工单位选择，配套单位确定

n   标段划分及现场组织控制

n   文明环保

n   成品保护

n   安全管理

n   建筑定位

n   标高控制

n   工期管理

n   工序划分

n   节能隔音

n   管理细节及其他推介