张飚

房企转型与房地产主题化时代的开发运营技术教程

课程特色：

1、  政策红利：结合宏观政策、提出开发企业获得获得政策红利的直接方法和手段

2、  低价拿地：结合区域经济、提出开发企业推动城市发展低价拿地的路径和举措

3、 操盘要点：结合个人案例、提出开发企业主题化开发的运营技术和操盘要点

4、  资源整合：结合行业标杆、提出开发企业转型所需资源的获取方式和整合技巧

5、  实战经验：结合本人操作、提出开发企业转型实战所面临的危机和化解措施

课程提纲：

一、             转型时代-----房地产主题化时代的深层次背景和转型目标

1、  中央政府的转型举措

1）  调控，从调企业、调产品到调行业：陈政高主政周期的去微观调控

2）  用集约杀死“城市运营商”：国土资源部61号文

3）  密集的棚户区政策

4）  新型城镇化、人的城镇化

5）  三十天诞生一百座崭新的城市：十一部委联合下达试点通知

6）  围剿住宅开发商

2、  政策解读，中央政府的目的

1）  病重的北京城和京津冀一体化

2）  什么是政策，什么是模式，什么是转型

3）  中央政府要做什么？

4）  案例：融创的战略，习大大的关注，市场化的深入

3、  中国城市的转型之路

1）  香港模式

2）  新加坡模式

3）  美式城镇

4）  中国城市的发展标准，从2014年6月开始的城市格局转型

4、  转型的中国城市给房地产产业带来的巨大的政策红利

1）  重读政策之一：在招拍挂情况下，低价获取住宅用地

2）  重读政策之二：调整容积率、且不补交出让金

3）  重读政策之三：一万亿的PSL

4）  重读政策之四：开发企业直接转型为城投

5）  重读政策之五：棚改带来的又一次空手套机遇

二、             新常态、新城镇、新房地产产业-------决定房地产主题化方向的三种基本形态

1、  精明增长------全新的中国城镇格局的基本标准

1）  精明增长在美国五十个州的运用

2）  精明增长的城市标准体系

3）  精明增长案例和具体运用

4）  精明增长对整个中国2014年的政策影响的验证

5）  精明增长对房地产业的导向与未来

2、  农地变革，不仅仅是文化和旅游-------农地上的主题化方向

1）  中国农地所有权变革历程和趋势

2）  十八大及十八届三中全会的农地导向和后续举措：集体建设用地登记和农村户籍制度改革

3）  从农地到建设用地：技巧和路径

4）  传统旅游地产、文化地产的崩溃

5）  产业升级：农地变革下的房地产主题化必由之路

6）  个人操盘案例：温泉屯的主题定位

3、  棚户区改造

1）  案例：哈达湾模式

2）  棚改与城市升级

3）  棚改的开发企业参与模式

4）  ppp与政策性资金运用细则

5）  棚改带动的房地产主题化方向

三、             地产新常态下，文化、旅游、度假、休闲地产的主题化再造

1、  永恒的旅游地产主题：村不动、城入乡

1）  新农村建设和文化旅游地产-------苍白题材下的畸形模式

2）  制度创新和顶层设计-------旅游地产的重生之路

3）  乡村景区化、景区产业化

4）  多方博弈下的利益共同体搭建

5）  个人操盘案例：多赢格局设立

2、  生态地产------旅游文化地产的转型和主题切换

1）  生态文明启示录

2）  生态空间和发展空间

3）  个人操盘案例：缺乏自然资源和人文资源的永清县远郊外乡村的旅游地产

4）  生态文明主题的深化：教育和示范主题

5）  个人操盘案例：生态示范基地

3、  休闲度假地产和远郊主题商业地产------不仅仅是奢侈版的旅游地产

1）  度假的概念

2）  消费时间：度假和休闲地产的核心

3）  亚特兰蒂斯：休闲度假的典型案例解析

4）  主题山寨的前提

5）  佛罗伦萨小镇：休闲商业的革命性启示

6）  休闲度假地产主题化分支

四、             养老地产-----蜂拥而上的虚幻主题

1、  绿城的尝试

1）  颐养学院的成功所在

2）  圈子和尊严：养老人口的生存要素分析

3）  短期收益的缺陷

2、  合众模式-----健康谷主题

1）2000亩占地的财务分析

2）致命诱惑：长寿

3）客群和收益来源

3、拿地功能和不可行性

4、大健康----养老地产的唯一可实现主题

   1）大健康与中国特色

   2）试水大健康：复星的布局

   3）大健康主题与旅游休闲地产的结合方式

  4）个人操盘案例：丁字湾南海新城

五、永恒的主题：产业地产-----中心城区的城市主题

1、产业地产的难点分析

    1）土地性质

    2）拆分销售

3）招商

4）政策优惠

2、产业地产主题化创新和实操要点

    1）城市发展的需求点切入

    2）科技与创新题材的构建

    3）科技CBD

    4）科技新城

    5）新市镇和商业地产创新升级

    6）从EOD到环保低碳CBD

    7）教育主题的城市化运用

    8）创意文化主题的新趋势

    9）CSD和CLD

    10）工业园区

3、生态城-----唯有真实才能超越

    1）中新生态城的救赎之路

    2）低碳环保产业园

    3）个人操盘案例：从一无是处到无所不能------生态的提升和城市的关系

4、产业地产的顶层设计

    1）资源的起点

    2）主题定位，不可忽视的力量

    3）组织的设计

    4）回归主题：住宅用地的获取

六、地产主题化运营技术

1、主题设计：政府与房企共赢关系构建

    1）基础设施建设

    2）产业导入和人口导入

    3）重建规划体系

    4）取信的方法

    5）解读政府工作报告

    6）主题的设计方式

    7）个人操作案例：政府协议

2、主题构建：招商的组织和实操

    1）资源整理，资源无处不在

    2）产业吸引力模型和资源导向

    3）准政府机构的力量

    4）前置招商的计划组织和实施

    5）个人实操案例：中交建筑CBD

3、运营模式构建

    1）协议方法

    2）组织构建的不同之处

    3）非常设机构

    4）节点设计

    5）土地利用规划的重要之处

    6）操作规程

4、实操技巧