黄星富

房地产项目招投标及全成本管理体系建立

第一部分：房地产招投标管理4大实践

一、房地产领先的招投标组织架构与流程制度

1、房地产招投标职能部门的设置

2、集团与区域的采购模式分析

Ø  集团：运营中心管理职能

Ø  区域：区域公司的职能

Ø  龙湖集团与区域公司在采购战略、战术和技术上的分工

Ø  集团采购＆战略合作伙伴＆地区公司年度采购的区别

3、龙湖招投标职能部门的岗位人员设置

4、龙湖招投标职能部门与上下游部门的关系

二、3种招标方式的利弊及适用边界

1、龙湖的3种招标方式

Ø  邀请招标＆议标＆讯价（比价）

Ø  龙湖对3种招标方式选择的标准

经典案例：“龙湖晶蓝半岛”景观示范区招标

2、3种方式的利弊和应用说明

三、龙湖的招投标全过程管理

1、龙湖地产招标基本过程 经典案例：“晶蓝半岛”市政工程招标案例

Ø  龙湖关于招投标过程的配合

2、龙湖地产招标计划的编制

Ø  招标计划编制的10大要领  经典案例：龙湖招标计划的编制

Ø  基于计划实施招标的5大意义

3、龙湖对分供方考察的2种核心方法

Ø  方法1：按项目特点制定考察标准   经典案例：总包考察案例

Ø  方法2：参与考察部门积极配合完善真实的考察报告

经典案例：龙湖的考察报告

4、龙湖独树一帜的招投标启动会

Ø  招标小组的组成

Ø  招标的3大策略

Ø  招标周期预估

Ø  龙湖招标启动会会议记要7大核心要点

5、龙湖招标文件的编制

Ø  招标文件的标准化   经典案例：龙湖招标文件讲解

Ø  技术标编制的准确性对招标结果的影响  

经典案例：市政招标技术标编制过程回顾（涉及景观同市政的分界线划分）

Ø  以目标成本为高压线的经济标编制

Ø  重要招标项目的招标文件说明和答疑

6、评标

Ø  评标4大原则和6种方法

Ø  对有意向单位发出的经济约谈

Ø  定标会   经典案例：龙湖评标报告文本说明

Ø  合同签订与管理

四、谈判策略、谈判技巧与方法

1、谈判战略制定的4步曲     2、如何优先掌控谈判节奏

3、有效谈判的3种技巧       4、价格谈判的5大操作要领

5、谈判中需要避免的9个事项6、价格谈判的5个步骤

7、价格解释的5大要素     8、谈判过程中的“10要”和“10不要”

9、有效谈判的7种成功标尺 10、谈判的4大替代方式

第二部分：龙湖成本管理体系建设

一、龙湖成本管理原则

1、龙湖成本管理的目标

2、龙湖成本管理的基本内容

3、龙湖成本管理的基本方法

二、龙湖成本管理体系

1、龙湖成本管理管控体系

2、龙湖成本管理制度

3、龙湖项目部职能及成本责任

4、龙湖目标成本管理原则、条件

4、龙湖目标成本管理三大工具

◆目标成本测算与分解    

◆投资分析模型          

 ◆历史成本数据库

三、龙湖全过程成本管理的重点实战

1、项目目标成本测算和分解

2、土地投资论证阶段成本测算

案例：土地投资成本测算

3、项目启动阶段成本测算

案例：项目启动会

4、设计阶段成本分解

案例：方案设计阶段成本测算

5、设计阶段的限额指标与成本优化

案例：各设计阶段限额指标建议

案例：各设计阶段化化

参考文件：《成本测算基础资料》、《开发项目成本汇总表》、《单位工程建安指标》等

第三部分：龙湖成本管理模式实战

1、目标成本管理

   1）时效性和可操作性；

   2）目标成本分解到责任成本管理；

2、动态成本控制

   1）动态成本的管理模式；

   2）动态成本管理的分析；

   3）动态成本控制的措施；

3、无效成本管理

   1）无效成本管理原则

— 无效成本案例

   — 无效营销案例