张晨

                                如何掌控（监管）开发商所委托的物业管理项目

引言

1、开发商为什么要委托物业公司对物业项目进行管理？

2、开发商为什么又要对物业公司接受委托的物业项目着手监管？

一、对物业管理实务的基本认识

1、物业服务企业

2、物业管理招标投标

3、物业服务合同

4、早期介入与前期物业管理

5、物业的承接查验

6、入住与装修管理

7、房屋及设施设备管理

8、物业环境管理

9、公共秩序管理服务

10、物业管理风险防范与紧急事件

11、财务管理

12、物业管理档案管理

13、人力资源管理

14、客户管理

15、物业管理应用文书

二、了解物业管理适用的法律法规和规范性文件

1、概念

2、物业管理相关法律法规

（1）中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第六十二号）

（2）中华人民共和国侵权责任法（中华人民共和国主席令第二十一　号）

（3）物业管理条例（中华人民共和国国务院令[2007]第504号）

（4）保安服务管理条例（中华人民共和国国务院令第564号）

（5）中华人民共和国住宅室内装饰装修管理规定（中华人民共和国建设部令第110号）

（6）物业服务企业资质管理办法（中华人民共和国建设部令第164号）

（7）物业服务收费明码标价规定（国家发展改革委、建设部发改价检[2004]1428号）

（8）物业服务收费管理办法（国家发展改革委、建设部发改价格〔2003〕1864号）

（9）物业承接查验办法（中华人民共和国住房和城乡建设部建房[2010]165号）

（10）业主大会和业主委员会指导规则（中华人民共和国住房和城乡建设部建房[2009]274号）

（11）住宅专项维修资金管理办法（中华人民共和国建设部，中华人民共和国财政部令第165号）

（12）最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（最高人民法院法释[2009]7号）

（13最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（最高人民法院法释[2009]8号）

三、    写字楼物业经营管理

1、写字楼及写字楼物业管理

（1）写字楼物业的特点

（2）写字楼分类的因素

（3）写字楼物业管理的目标

（4）写字楼物业管理的工作模式

（5）写字楼物业管理的内容

（6）写字楼管理中的策略

2、写字楼租赁管理

（1）写字楼的租户选择

（2）写字楼租金的确定与调整

（3）写字楼的租约制定

3、写字楼安全与风险管理

（1）写字楼安全管理

（2）写字楼风险管理

（3）写字楼的物业保险

4、写字楼物业服务企业的选择与评价

（1）物业服务企业的选择标准

（2）物业管理工作的评价

（3）写字楼物业经营管理的绩效评价

四、运用价值规律和市场机制甄选物业公司

1、通过规范有序的招投标行为确定物业管理权

2、物业管理招投标程序

3、招标文件与（本）业主需求

4、投标文件的阅读

5、评标（初步评定与详细评审）

6、关注现场答辩（不要被假象所迷惑）

7、您对这家物业公司的管理项目作过考察吗

五、签订物业管理委托合同的注意事项

1、要充分了解签约对象的主体资格

（1）注意合同条款的对等性

（2）合同条款要明确

（3）管理标准的确定

（4）对项目分包合同的特殊要求

（5）仲裁机构名称要写具体

（6）签字盖章应同时具备

（7）不应疏忽的合同附件

六、物业管理方案与服务标准

1、对关键性内容与实质性内容的理解

2、写字楼（办公楼）物业管理服务规范

（1）合同约定的服务标准

（2）全国物业管理示范大厦标准及评分细则 

（3）办公楼物业管理服务规范

3、委托与代理有质的区别

七、财务必须全程监管

1、开办费

2、启动资金

3、财务报告

4、成本与费用的合理性

5、预算及预算执行

6、包干制与酬金制的优劣

八、对物业管理运作常见问题的纠偏

1、秩序与环境维护

2、建筑物及设施设备管理

（1）我们找的是“四保”服务物业还是“经营性”管理物业

（2）维修保养计划的制定与落实

（3）委外分包合同管理与运作

（4）安全与消防的意识

3、规范的物业管理

（1）形象与礼仪

（2）运作

（3）应用文书

（4）档案

九、制度与有效（监督）执行

1、会议制度

2、报告制度

3、表单与规定动作

4、收支管控

5、重视合同的履行

6、有效落实检查