谯闻东

                     龙湖地产内部高效运营体系及各部门紧密配合模式详解

课程时间：2天

一、龙湖地产运营配合管理体系的内涵

1.龙湖的运营配合管理理念

2.龙湖不同发展阶段的内部运营管控模式

（1）企业生存阶段的运营

（2）单一城市领先发展的运营方式

（3）跨区域多项目布局的运营管控

（4）全国性企业的运营模式升级分析

二、龙湖内部运营配合管理的目标——关键性业绩

1.龙湖对各部门业绩目标要求纬度

（1）财务指标领域

（2）市场及客户

（3）内部流程塑造

（4）学习与创新领域

2.内部不同部门的关键性考核指标(KPI值)分析

如：财务部门的费用控制、现期利润、现金流等指标剖析；

设计部门有效或无效设计成本等指标的剖析

3.龙湖总经理如何对各个部门的运营业绩考核（案例）

（1）根据各部门关键节点完成情况考核

（2）根据关键节点计划完成率进行考核

（3）将关键节点计划纳入月度计划考核

（4）会议纪要考核各部门

三、龙湖高效运营配合体系的秘密剖析 

1．龙湖内部如何来界定各个部门针对项目进行高效的配合

（1）龙湖集团与各地区公司的职能及架构分析

对边分析：龙湖、万科、华远等公司的体系架构

（2）从集团到各个部门的一二三级指标的确定

案例图表分析：龙湖集团如何对某地区公司的各个部门业绩的把控。

如对于设计部：设计成本合理性、规划效益能否实现项目价值最大化、单体设计产品创新性、立面设计综合评价等

（3）龙湖各部门高效运营配合的具体指标落实

案例图表：成本部的运营配合指标

          资金部的运营绩效指标

          其他部门等

（4）龙湖各个部门之间的工作界面分析

 案例： 发展部与设计部之间的工作界面

        工程部与设计部之间的界面

        设计与营销之间的界面搭接

（5）在某些关键节点上面，各个部门之间的配合的具体要素分析

 案例：如在竣工验收阶段的规划验收环节上的设计部、工程部、发展部的配合要素

      如在办理确权阶段，项目部、营销部、报建部的如何有效配合

      如在交房节点上，物业公司、营销部、工程部等部门如何高效配合等

2.龙湖各部门之间高效配合的监控、预警与考核机制

（1）各个部门高效配合的监控或预警方式

A.采用计划/运营月报的方式进行监控

B.项目月报方式进行监控

C.评估方式

D.工作联系单的沟通与预警

E．OA系统的预警与监控

F、领导人的主动调合与回补机制

（2）龙湖各个部门关注的关键性节点及交叉考核分析

A.集团和地区公司分别关注的项目关键节点

B.如何实现下游部门对上游部门的节点考核

如：工程部考核设计部和发展部的方式等

3.各个部门运营配合管理的难点及对策

A.如何降低相关管理匹配体系的影响？

B.如何保证各部门计划有效执行？

C.如何评价各部门计划执行，如何进行责任界定？

D.运营配合计划如何调整

4.龙湖各个部门配合体系的保障—会议决策管理

（1）运营类会议体系分析

如：项目实施前的各部门启动会、PMO会议、阶段性成果审查会、项目周例会、半年度总结会等

案例： 龙湖项目各个部门配合

（2）非运营类会议体系分析

分为：跨部门联合会、季度综合指标回顾会、各个管线高层座谈会、横向沟通会、半年及年度总结会等

5.龙湖各个部门的项目配合后评价

（1）龙湖各个部门知识管理成果平台建立及维护

（2）各部门知识的分类、共享及利用

案例：弗拉明哥项目设计部后评价成果

      水晶郦城工程部、营销部、物业部后评价

四、龙湖各个部门运营综合体系的评价

1.实事求是的原则

2.制度与人情的高度统一

3.公司化从人治到法制的有效武器

【主讲专家】

谯闻东，房地产项目前期领域资深从业人士。曾历任合生创展集团开发与营销中心总监、龙湖地产项目前期负责人、恒大地产运营管控负责人等职位，多次被邀请给行业内的企业人员上课，并给北京大学、浙江大学等大学房地产总裁班学员上课。

谯老师经历多个项目的投资拿地、全程报建、重庆拆迁安置、土地一二级联动、合同谈判以及项目的运营管控等工作。对外对于土地价值的判断、投资机会的选择与切入、拆迁安置技巧、一二级联动获取策略、政府公共关系维护和报建技巧，对内对于项目的关键节点设置和把控、计划管理的落地、内部各部门综合协调等方面具备独特的理论和实践经验。

在结合实践工作的同时，谯老师还在发表过《未来中小城市建设的方向和模式》；《北京大规模居住社区营建模式研究》；《房贷证券化模式研究》等论文，深得从业人士的好评。