谯闻东

土地一二级联动开发管理及实战案例分享

                  （谯闻东）                  

课程时间：1天

课程大纲：

一、土地一、二级联动整体方案策划

1.土地一、二级联动开发认知

 (1) 一二级土地联动项目的主动与被动选择

 (2)一、二级土地开发中土地价值的有效挖掘

 (3)一、二级土地的经济技术可行性研判（结合案例）

2.全国各地对于一级土地开发执行深度的对比表

二、土地一、二级联动实施流程及关键节点

1.一、二级土地整理常规流程图解析

案例：某项目一级开发整理

2.一、二级土地项目开发重点管理

（1）一二级土地整体战略定位

（2）项目开发步骤及强度

（3）开发周期策略

3.一二级土地开发运营管理

（1）一级土地分期出让时序

（2）二级土地分期开发策略

（3）一二级项目优惠政策的策划与获取

4.土地一、二级开发核心内容

（1）土地总体规划（土地指标获取，土地整理及征用等）、城市规划（总体规划、控制性详细规划等）

（2）道路、公共空间、公共节点景观、水电气等公共配套、房屋拆迁及安置、附属工程等(派出所、学校、体育馆、安置房、公租房等)

（3）产品定位、设计前置化、工程管理三大目标、销售策略与技巧、物业运营等二级开发重点板块

案例：万科、中信案例比较分析

（4）一级转二级的关键点（核定挂牌价、设置门槛条件、补充协议的签订、利用瑕疵问题延缓进度）

三、土地一、二级联动项目经济测算

1.出售型物业土地获取前的静态测算

案例：龙湖项目拿地前测静态测算表

2.出售型房地产项目动态测算表分解

案例：小苑项目测算表详解

3.长期持有型物业的经济测算模型

案例：花园城持有型物业测算表

四、土地一、二级联动项目运作风险

1.风险问题（结合案例）

（1）交易方风险

（2）国家及当地法律、法规变动风险

（3）人脉风险（政府换届等）

（4）融资风险（地方政府债务问题）

2. 风险控制策略及手段

（1）合理分配资金，滚动开发

（2）品牌开发企业的一二级联动

（3）人脉平台的建立、维护与监控

（4）政策空白点的机会把握

五、土地一、二级联动项目成本节约

1. 土地增值税的合理计算与减免策略

2. 二级开发中的各种税费的减免策略

3. 土地价款支付的谈判和执行

4. 缴税的应用技巧

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六、土地一二级开发项目的营销策略

 1.一级地块开发的包装与推广

（1）一级土地推广的特点及模式

（2）土地营销艺术的分析

案例：神州半岛土地营销

2.二级土地的营销策略

案例：江岸城土地项目政府及企业的营销分解

      名都的开盘营销策略

七、土地一、二级联动项目经典成功案例

案例分享：都江堰项目土地一二级联动开发

【主讲专家】

谯闻东，房地产项目前期领域资深从业人士。曾历任合生创展集团开发与营销中心总监、龙湖地产项目前期负责人、恒大地产运营管控负责人等职位，多次被邀请给行业内的企业人员上课，并给北京大学、浙江大学等大学房地产总裁班学员上课。

谯老师经历多个项目的投资拿地、全程报建、重庆拆迁安置、土地一二级联动、合同谈判以及项目的运营管控等工作。对外对于土地价值的判断、投资机会的选择与切入、拆迁安置技巧、一二级联动获取策略、政府公共关系维护和报建技巧，对内对于项目的关键节点设置和把控、计划管理的落地、内部各部门综合协调等方面具备独特的理论和实践经验。

在结合实践工作的同时，谯老师还在发表过《未来中小城市建设的方向和模式》；《北京大规模居住社区营建模式研究》；《房贷证券化模式研究》等论文，深得从业人士的好评。