张建军

房地产企业产品研发管理系统

一、房地产产品定位

房地产产品定位是集市场、造价和设计为一体的过程，是二级市场开发的龙头环节。

1、项目基本面的研究

 项目规划条件研究

 项目资源研究

 市场供求研究

 政府意图及政策法律研究

2、客户定位

2.1、客户细分

2.2、目标客户选择

2.3、目标客户需求调查

2.4、其它辅助手段

2.5、产品初步研究

3、造价定位

3.1、客户支付能力调查

3.2、产品造价定位

3.3、产品造价分类标准

4、产品定位

差异化策略

项目主题（设计主题）

规划方案设计建议（规划指标、功能分区、各区物业配置建议）

建筑形式、建筑品质及外立面建议

建筑平面布局及单层面积建议

建筑核心筒排布及柱网分布建议

建筑结构层高及楼层承重建议

产品户型配比组合建议

户型创新建议及增值建议

建筑垂直动线及客梯数量建议

公共区域装修建议

小区配套建议

提升房屋舒适度及配套设施/设备的建议

道路交通组织建议

景观方案设计建议

产品生态环境建议

5、产品建议书及产品决策

二、房地产产品造价控制标准

1、项目决策阶段的成本控制

  一级市场分析

  市场发展及容量分析

  规划条件分析

  成本估算

  不同盈利模式比较

  土地成本

2、项目策划阶段的成本控制

  2.1、市场倒推法简述

  2.2、产品价格定位

  2.3、房地产产品成本分类

  2.4、市场倒推造价标准

  2.5、限额设计标准

3、产品设计阶段的成本控制

  3.1、限额设计标准

  3.2、设计概算要求

  3.3、规划方案造价优化

  3.4、初步设计造价优化

  3.5、施工图造价优化

  3.6、施工图预算

  3.7、项目成本控制指导书

三、房地产产品设计管理

设计任务书

  概念设计任务书

  规划设计任务书

  初步设计任务书

  施工图设计任务书

  景观设计任务书

  装修设计任务书

设计机构的选择

  设计单位招投标

  设计任务书与设计管理流程交底

  方案评选

  设计合同签订

概念方案设计

  设计任务书交底  

  概念设计及过程沟通

  概念设计成果标准

  概念设计评审

规划设计

  设计任务书交底

  方案设计及过程沟通

  方案设计成果标准

  方案设计评审

  规划方案报建

初步设计

  设计任务书交底

  初步设计及过程沟通

  初步设计成果标准

  初步设计评审

  初步设计报建  

施工图设计

  设计任务书交底

  施工图设计及过程沟通

  施工图设计成果标准

  施工图设计评审

  施工图报建

景观设计

  设计任务书交底

  景观方案设计管理

  景观扩初设计管理

  景观施工图设计管理

装修设计

  设计任务书交底

  装修设计及过程沟通

  装修设计成果标准

  装修设计评审

  装修现场服务