尹双年

房地产业“营改增”全面备战与筹划技巧及风险应对策略

一、“营改增”的行业进程。
（一）“营改增”的意义。
（二）增值税制度上的进程。
（三）地区行业上的进程。
（四）营改增推进的时间与政策。
（五）营改增的具体分类及项目。
二、做好营改增前的充分准备。
（一）企业心里准备。
（二）公司组织形式的准备。
（三）财税规划准备。
（四）会计核算准备。
（五）企业项目内控制度。
（六）处理好若干涉税关系。
三、增值税的基本原理
（一）什么是增值税。
（二）什么是销项税金和进项税金。
（三）增值税抵扣凭证及认证。
（四）增值税税负测算。
（五）增值税的会计处理。
（六）如何认识“营改增”的减税效应。
四、增值税的一般规定
（一）增值税的一般要素规定。
（二）增值税专用发票管理。
（三）增值税减免及优惠政策。
（四）具体政策：
1、视同销售。
2、纳税价格明显偏低。
3、销售使用过的固定资产和物品。
4、购买税控机抵扣。
5、混合销售、兼营行为、混业经营。
6、小微企业与小型微利企业
五、房地产行业面临的“五大挑战”。
（一）政策过渡上：
（二）税负转嫁上：
（三）取得发票上：
（四）项目合作上：
（五）财务管理上：
六、房地产行业的过渡政策。
（一）原有税收优惠延续有过渡期政策。
（二）现在能确定的营改增政策。
（三）现在不能确定的营改增政策。
（四）房地产企业如何做好过渡期的政策适用？
七、房地产行业的纳税链条分析。
（一）房地产企业开发环节与抵扣凭证。
（二）营改增后，供应商比价的 “黄金规则”。
（三）设备、材料供应商的选择。
（四）施工、监理单位的选择。
（五）债权性融资对象的选择。
（六）开发房产类型的选择。
（七）控制销售发票的开具时点。
（八）利用好项目公司的增值税留抵税额。
八、营改增后的房地产纳税筹划。
（一）税收筹划基本思路与规划管理。
（二）业务流程再造成企业纳税筹划的关键。
（三）已开工工程项目在营改增全面推开前的筹划措施。
（四）房地产企业成本项目的抵扣明细分析。
（五）积极配合协调税务预缴税收压力。
（六）利用税务链条的断裂进行博弈。
（七）与合作对象博弈，鼓励其全面做强做大。
（八）抓住房地产营改增的机遇，实现税务优化。
九、房地产营改增具体问题分析。
1、政府招拍挂的土地成本是否可以抵扣进项税?从其他企业受让的土地成本是否可以抵扣进项税?
2、转让股权是否缴纳增值税?受让方是否可以抵扣进项税?
3、不动产投资是否缴纳增值税?
4、代政府收取的款项可否从收入中减掉?
5、收取的物业管理费如何缴纳增值税?
6、已建完销售完的开发项目如何征收增值税?
7、已建完未售完的开发项目如何征收增值税?
8、房地产公司已经销售的期房但尚未缴付的房屋或工程如何征收增值税?
9、预售售房款如何征收增值税?是否预征?预征率是多少?可否抵扣取得的进项税?
10、出租的不动产免租期内如何征收增值税?
11、免费的停车位是否要视同销售征收增值税?
12、如何看待增值税下业务招待费的处理？
13、建筑业增值税税负变化将如何影响房地产业？
14、甲供材如何进行增值税处理?是否可以抵扣进项税?
15、甲供设备如何进行增值税税务处理?是否可以抵扣进项税?
16、融资成本可否抵扣进项税?
17、个人购买房屋的增值税是按率计征还是简易计征?
18、现有的合同条款是否需要修订?运营结构、财务核算、预算、造价等等是否需要做出调整?如何做出调整?
19、经营模式、销售模式是否要改变?如何做出变更?过度政策的影响如何应对?、
20、营改增前的房产是否要向建筑公司催收营业税发票，是否要赶在改征前为客户开具营业税发票?
21、已经预缴的房款收入将来（营改增后）不动产发票由谁来开具？
22、如果营改增后交房时有面积差，需要退房款，而这部分房款已经缴纳营业税了该如何处理？
23、转让境内或境外房地产企业的股份或其它股权性投资，是否适用增值税？
24、是否会推迟预售行为的纳税义务发生时间，从而确保企业在取得房地产开发相关的进项税前无需先缴纳销项税？
25、免租期、“免费”车位及业主提供的其他优惠，是否需要作“视同销售”处理？同样，开发商向承包商提供原材料及设备是否需要作“视同销售”处理？
26、房地产开发商是否可就融资成本抵扣进项税？
27、房地产开发商是否可以在项目开发初期（即在他们取得收入之前）登记为增值税一般纳税人？
28、对于购买房地产产生的进项税，是否有年度可抵扣金额或可抵扣百分比的限制？
29、对于营改增前已存在的老项目或租赁合同，是否适用任何过渡政策或豁免政策？
30、营改增对土地增值税有什么影响?