童晓莲

                          房地产开发企业成本核算与控制及税务风险防范

【课程背景】

房地产成本需精细化管理，作为财务人员，首先需了解房地产成本项目构成以及整体开发全流程各项业务，这样才能将成本产生的点一一对应到开发整体流程，抓住成本核算以及管理的根本所在！

   本课程从房地产成本构成的内容出发，深入讲解各项成本的核算，结合房地产从项目立项、规划设计以及土地开发、预售等全流程业务进行深入剖析，帮助财务人员学会分析和处理成本事项，结合业务流程找到成本控制的关键点，熟练运用数据分析与控制手段做好房地产成本控制，帮助企业创造效益！

【授课内容】

第一部分：商业地产与普通住宅的期间费用核算与成本分拆技巧
一、房地产项目成本核算三大原则
1、成本划分原则：成本与费用的划分+完工开发成本+已销开发成本
2、成本归集原则：按照审批项目、按照分期项目、按照合作模式
3、成本扣除原则：计税成本中的无票成本与预提成本
二、房地产成本分配方法与成本分拆技巧
（一）商业地产与普通住宅的的成本特点分析
（二）商业地产与普通住宅的成本分配方法
1、四种成本分配方法的灵活运用
（1）占地面积法（2）建筑面积法（3）直接成本法（4）预算造价法
2、基础设施、公共配套成本在项目分期开发建设中的预提与分摊方法
（三）商业地产与普通住宅的成本分拆技巧
1、成本核算与总体规划相结合：合理安排成本结构，细腻实施成本核算
2、兼顾汇算清缴与土地增值税清算的双重成本分拆技巧
3、地下室及车库成本的分拆技巧
4、商业地产、普通住宅、地下室、车库成本分拆典型案例
（四）房地产项目成本核算与分拆的账务指引
1、房地产项目成本分拆会计处理技巧
2、房地产项目成本核算账务指引
三、房地产企业期间费用的处理原则与操作技巧
1、期间配比原则的运用技巧
2、费用限额扣除的操作技巧
3、费用转化处理技巧：期间费用与开发间接费的转化技巧
四、资产损失的处理技巧
1、资产损失转化为成本的技巧
2、资产损失的认定与扣除技巧

第二部分：房地产企业项目成本核算控制策略与扣除操作实务
一、房地产业成本项目构成及成本规划
1、房地产业成本项目构成
2、如何合理确定成本对象？
3、土地闲置成本的处理技巧
4、房地产成本费用计划与控制
二、房地产成本核算操作实务
1、开发产品会计成本与计税成本的差异
2、土地开发成本的核算程序
3、配套设施开发成本的会计处理技巧
4、预提费用的会计处理技巧
5、开发间接费用的会计处理技巧
6、成本对象报废或毁损的处理
三、房地产成本规划及税前扣除的节税要点
1、成本扣除的政策与基本要求
2、成本扣除的策略与操作实务
3、设备选择甲购还是乙购？
4、材料选择甲供还是乙供？
5、项目成本核算方法与节税技巧
6、土地转让与开发中的纳税技巧
四、房地产企业不同开发阶段税收成本控制与筹划要点
1、投资决策阶段的成本控制与筹划要点
2、项目设计阶段的成本控制要点
3、招投标与合同洽商阶段成本控制要点
4、施工阶段的成本控制与筹划要点
5、项目结算阶段的成本控制与筹划要点

【老师简介】童晓莲，高级会计师，中国注册税务师；房地产领域实战派税务筹划专家.上海致通振业税务师事务所所长；影响力EAP网络商学院特聘讲师软件协会——名人大讲堂主讲嘉宾主要从事房地产企业、国有企业，外资企业财税咨询工作，并担任多家大中型集团及上市公司财税顾问，为客户在中国提供税务咨询、税务顾问、税收筹划、确立组织结构纳税布局、业务流程纳税风险控制、出口退税纳税设计、投资理财中的税收筹划、投资资金管理等服务。尤其擅长房地产企业、外资企业的税收筹划运作。