童晓莲

房地产企业开发全程各环节涉税疑难争议化解、风险防控与税务筹划

课程背景

随着国家对房地产企业一系列调控政策的实施，限购、限贷、限价、加息，尤其是国家税务总局大批针对房地产行业出台的税收政策，房地产行业面临巨大的税收风险，企业如果对相应的财税政策缺乏深入理解，很可能会造成应对不当，就会使自身陷入空前严重的税务危机之中。

房地产会计核算与税收政策相差较大，财务人员对项目开发的各阶段把握不好，都会出现少交多交税情形，准确理解税收新政策，遵从规定以降低税务风险；以及在不违反税法的前提下合理降低企业税负，从项目设立、项目谈判、购地、开发、销售、清算、企业注销各阶段，提前注意组织架构设计、征地方式、开发过程中的税务安排、销售方式等主要环节的税收问题，企业将既能有效地降低税收成本，又能有效地规避税收风险，科学纳税、安全纳税，实现企业的价值提升。

本课程将从房地产企业的设立，到取得、转让土地使用权，项目施工建设环节、预售环节直到项目清盘等全过程，为您全景展现相关的业务内容，不仅详细讲解有关的税务处理及其规定，还对不同处理方式的税负做了详尽的比较和相应的筹划，从根源上和业务流程上控制涉税风险，对各阶段涉及到的所得税、营业税、土地增值税等都全面讲解。会使您豁然开朗，能够更好地应对房地产调控给贵企业带来的税收风险，科学纳税、安全纳税，规避税务风险。

课程大纲

一、企业设立环节

1、抽逃出资的法律责任

2、为个人购置资产的税收风险控制

3、股东身份与税收待遇差异

4、转让股权的涉税处理

5、异地设立项目公司如何选择企业组织形式

6、筹建期业务招待费

二、土地征用环节

1、规划红线外支出的处理

2、拆迁补偿费入账凭证

3、契税计税依据

4、土地使用税的开始交纳时点

5、不同征地方式的税负比较

6、股权收购方式取得土地，股权溢价的筹划（增资后转让、投资后分立）

7、土地价款返还的税务处理

8、联合开发与挂靠

9、土地出让金减免，契税如何交

10、代建、BT置换土地

三、前期规划立项环节

1、设计费

2、分期立项，户型设计与土增清算

3、开发成本项目设置

4、全面财务预算与筹划准备

四、工程施工环节

1、建筑工程合同与票据结算（混合销售、甲定、甲供）

2、总分包工程计税依据

3、跨地区施工的税收征管

五、开发产品预售环节

1、预售阶段会计核算与税收管理

2、促销方式的税收筹划（返息、附赠、免物业、回租、垫首付）

3、地下车位、车库、人防、储藏室

4、售楼处与配套设施

5、销售+装修分解签订合同是否有效

6、应收未收房款的处理

7、违约金与价外费用

六、完工决算环节

1、完工年度会计核算与税收处理

2、土地使用税减除纳税义务时点

3、计税成本的范围与主营成本结转

4、完工后续支出的处理

5、完工条件

七、物业自持与租赁环节

1、开发产品转自用是否视同销售

2、无租、免租、递增/减租金

3、租赁收入与支出会计税务处理

八、土地增值税清算环节

1、开发连体楼如何分摊成本

2、土增税开发成本与会计口径差异

九、公司注销清算环节

十、企业税务风险管理专题

1、假票如何应对

2、入账票据审核

3、跨期费用是否可以扣除

4、如何应对自查、纳税评估、稽查

5、如何增强业务部门财务意识

6、如何与税务机关打交道

7、往来账中的税收风险

十一、融资业务

1、计提但未支付的利息是否可以税前扣除

2、向不同债权人融资，利息如何扣除

3、融资报表需注意的重点指标

4、融资顾问费是否可以税前扣除

5、企业间无息借贷的税务风险规避

6、集团与成员企业融资