童晓莲

房地产业营改增全方位准备

随着“十二五规划”的进一步实施及“营改增”试点工作的深入推进，2015年建筑业、房地产及金融业、餐饮等生活服务行业也将实施“营改增”政策，然而营改增对房地产行业是利好还是利差？是拔高还是降低税负？该如何把握营改增机遇并采取有效措施防控企业可能面临的涉税风险呢？从目前其它地区“营改增”的试点经验来看，确实有部分企业的税负得到了降低，但仍有相当一部分的企业税负不降反升。房地产企业营改增将对企业的组织结构、业务模式、关联交易、资质管理、供应商选择、管理环节、管理流程等带来一系列重大影响和挑战。房地产开发企业必须积极面对，应采取相应对策，及早作出税务筹划，从而实现企业的良性发展。

【课程大纲】
一、房地产行业“营改增”趋势分析
1．房地产行业“营改增”趋势及进程预测
2．房地产行业“营改增”的困难与阻力
3．房地产行业 “营改增”适用税率预测
4．“营改增”对房地产开发企业的预期影响主要有哪些？
5．房地产行业“营改增”到底划不划算问题
6．营改增后房地产企业增值税票据该如何取得？
7．营改增后土地增值税该何去何从

二、增值税相关政策解读
1．增值税征税原理如何规定？价内税价外税是啥？
2．增值税一般纳税人与小规模纳税人如何认定和管理的？
3．增值税一般纳税人的应纳税额如何计算的？
三、拿地环节“营改增”后涉及的税收风险与控制
1．招拍挂拿地可能面临的土地成本进项税额抵扣难题是什么？
2．支付的各类政府规费能否获得进行抵扣？
3．支付的各类拆迁补偿费或拆一还一的成本如何抵扣？
4．设计费等前期工程费所包含的进项税额如何抵扣？
四、开发建设环节“营改增”后的差异与风险
1．营改增后甲供材处理的变化对房地产业税负的影响在哪里？
2．园林绿化工程营改增后的涉税风险控制技巧在哪里？
五、预（销）售环节“营改增”后的差异与风险
1．营改增后收取的订金、VIP、诚意金、保证金等该如何纳税？
2．营改增后首付款与按揭款该如何纳税？
3．营改增后“买一赠一”行为如何纳税以及风险如何控制？
4．营改增后视同销售行为如何纳税？

六、自持经营环节“营改增”后的差异与风险控制
1．营改增后售后返租涉及的税收风险有哪些？该如何控制？
2．营改增后自持物业经营或出租是否有利？

七、房地产营改增对策

1．“营改增”后税负变动测算及分析

2．“营改增”税收筹划及风险点分析

3．税务管理制度设计

4．财务制度设计及修订

5．企业防范进项税额获取环节的涉税风险

6．增值税管理系统建设