林佳良

房地产开发全程全税种涉税风险与纳税规划

第一阶段  筹建立项阶段的涉税风险与纳税规划（仅列部分）

l  1、招拍挂形式取得的土地需要缴纳耕地占用税吗？

l  2、招拍挂形式取得的土地契税缴纳有什么风险或隐患？

l  3、招拍挂附加的红线外道路、公园等工程能否作为土地成本或开发成本处理？

l  4、招拍挂形式取得的土地何时开始缴纳土地使用税，何时终止缴纳？

l  5、招拍挂取得土地要不要缴纳印花税？

l  6、土地出让金返还会涉及哪些税收风险，该如何规划才能规避？

l  7、以地补路取得的土地成本怎么确认？

l  8、购买烂尾楼（在建工程或在建项目）的土地成本或开发成本如何确认？能否享受差额征税待遇？

l  9、通过合作建房取得的土地成本如何确认？合作建房的纳税规划空间有多大？

l  10、通过购买股权取得的土地成本如何确认？有没有涉及到土地增值税等税收风险？

l  11、委托代建房有什么税收风险？纳税规划的空间有多大？

l  12、城中村改造、拆迁安置补偿税务上如何认定和处理？

第二阶段  开发建设阶段的涉税风险与纳税规划（仅列部分）

l  1、支付给境外机构或个人的设计费、咨询费涉及哪些税收风险？

l  2、“甲供材”工程取得的票据能否直接列支开发成本？需不需要“换票”或补交营业税等？

l  3、园林绿化该取得什么票据？如何规划可以获得税收的最大利益？

l  4、建安工程的造价可否无限扩大？有何技巧

l  5、工程违约金支出能否列支开发成本？

l  6、改变规划或推倒重建所发生的支出能否作为开发成本处理？

l  7、开发期间发生的借款利息能否作为开发间接费用处理？

第三阶段  销售运营阶段的涉税风险与纳税规划（仅列部分）

l  1、取得的订金、定金、VIP、诚意金、保证金等需要缴纳营业税、土地增值税吗？

l  2、没有产权的储藏室、车位/库销售税收上如何认定和纳税？

l  3、“买一赠一”附赠的汽车、车库、家电、家具等如何纳税？

l  4、售后回租或回购有什么税收风险，该如何规划？

l  5、精装房销售税收怎么处理，有什么技巧？

l  6、给老业主带新业主的佣金以及免物业费等涉及什么税收风险？

l  7、以房屋抵顶债务怎么纳税？

l  8、以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物或构筑物的如何征收营业税？

l  9、单位和个人转让土地使用权，但未办理土地使用权证的过户登记，是否要纳税？

l  10、单位或个人无偿将不动产或土地使用权赠予给其他单位或个人的行为是否纳税？

第四阶段  清算注销阶段的涉税风险与纳税规划（仅列部分）

l  1、销售达到什么标准的楼盘必须或会被要求做土地增值税清算？如何规划延后清算

l  2、土地增值税清算的清算单位如何确定？有何技巧

l  3、土地增值税清算对扣除凭证有何要求？清算后又发生的成本费用该如何处理？

l  4、土地增值税的不征税收入、免税收入有哪些？如何进行纳税规划才能取得利益最大化

l  5、土地增值税的视同销售有哪些？买一赠一需要确认土地增值税收入吗

l  6、房地产企业新建的商品房装修费用可否计入开发成本，能否享受加计扣除？怎样利用增加装修成本的方法降低土地增值税？

l  7、房地产的土地取得成本如何确定？

l  8、房地产的开发成本如何确定？企业建造的邮电通讯、学校、医疗设施等基础设施和公共配套设施的支出能否作为开发成本予以扣除？

l  9、房地产开发费用如何确定？没有发生利息支出、既有银行利息又有其他利息支出的情况下该如何处理？

l  10、房地产企业不能享受加计扣除待遇的情形有哪些？将未售房转为固定资产后出售能享受加计扣除待遇吗？

l  11、在什么情况下房地产企业可以预提部分成本税前扣除？

l  12、房地产企业注销前由于多预征土地增值税导致多缴企业所得税怎么处理，能不能退税？