林佳良

房地产项目清算与土地增值税清算的涉税处理

内容提要：课程内容主要以房地产行业的土地增值税和公司注销清算为重点，讲授过程中对相关业务涉及到营业税、企业所得税的，展开差异性比较分析分析，力求学员能够对营业税、土地增值税、企业所得税等税种的处理有一个比较深入的了解和掌握，以达到学习的目的。

第一部分  土地增值税政策与清算技巧

一、土地增值税法规与最新政策解读

1、土地增值税的纳税人和清算对象是谁？

2、土地增值税的征税对象和范围有哪些？

3、土地增值税的计税依据如何确定？

4、土地增值税的适用税率和速算扣除数有几级？

5、土地增值税的计算原理与计算方法 

6、土地增值税收入确认问题

（1）应税收入如何确认

取得的收入有哪些需要缴纳土地增值税？

销售面积发生差错存在补退款如何处理？

收取的违约金、滞纳金、赔偿金等价外费用要不要计算缴纳土地增值税？

代收代付的水电增容费、有线电视安装费、网络费等如何处理？

开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产是否需要视同销售？该如何处理？

将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？

将不能销售的公共配套设施对外销售了又该如何处理？

将自有的土地承包他人开发收取的承包金如何做税务处理？

企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当征收土地增值税？

拆迁安置土地增值税如何计算？

以上各种行为的营业税、企业所得税等其他税种的处理又是如何规定的？

……

（2）不征税收入如何确认

将开发产品对外捐赠是否需要缴纳土地增值税？

将土地和开发产品对外提供担保、抵押是否需要缴纳土地增值税？

单位或个人将自有的房产与他人交换是否需要缴纳土地增值税？

什么是代建房？是否需要缴纳土地增值税？

房地产评估增值是否需要缴纳土地增值税？

以上各种行为的营业税和企业所得税等其他税种的处理又是如何规定的？

（3）免税收入如何确定

纳税人建造普通标准住宅出售征免税  

国家征用、收回房地产的征免税

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁房地产的征免税

个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房的征免税

以房地产进行投资、联营的征免税

合作建房的征免税

企业兼并转让房地产的征免税

1994年1月1日以前已签订房地产转让合同的征免税

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7、土地增值税准予扣除项目金额的确认问题

（1）准予土地增值税前扣除的确认原则 

（2）取得土地使用权所支付金额确认

（3）房地产开发成本如何确认？       

（4）房地产开发费用如何确认？

（5）与转让房地产有关的税金如何确认？

（6）房地产企业的加计扣除如何确认？

（7）转让旧房如何计算准予扣除项目的金额？

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二、土地增值税清算应对技巧

1、清算单位   

2、清算条件  

3、非直接销售和自用房地产的收入确定

4、扣除项目清算  

5、土地增值税清算应报送资料     

6、清算项目的审核鉴证

7、土地增值税的核定征收

8、清算后再转让房地产的处理

9、土增税的预征规定

三、土地增值税纳税筹划方法大揭秘

◆临界点法   ◆费用转移法 ◆收入分散法 ◆费用分摊法 ◆利息支出法

◆建房方式法 ◆合作建房法 ◆代收费用法 ◆核算对象法 ◆股权转让法

第二部分  房地产项目清算实务与技巧

   一、房地产项目清盘注销及公司注销的规划安排

1.公司清算与项目清算有何区别 

2.项目清算如何进行税务处理与清算程序

3.公司清算税务处理的时间要求     

4.项目清盘企业所得税的处理技巧

5.公司清算财产的分配顺序及要求

6.公司清算股东取得剩余财产的税务处理

二、项目清算中的税务风险规避策略

1. 房地产税务风险的来源与关键点控制

2. 项目清算风险的税务处理技巧

3. 公司清算时多交的税务能否办理退税？如何退？

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