林佳良

房地产营改增实务操作与风险控制

2015年，“税收十二五规划”的最后一年，也是房地产建筑安装行业“营改增”预定完成之年，现在正是各方力量激烈博弈、纠结之时。然营改增对房地产行业是利好利差？是拔高还是降低税负？该如何把握营改增机遇并采取有效措施防控企业可能面临的涉税风险呢？对此，房地产企业一片茫然。

本课程根据现行增值税征税的基本原理，预测房地产业“营改增”后开发各环节的实务操作以及可能面临的增值税进项抵扣风险，有针对性提出相应的防控建议或方案，并对企业在“营改增”之前应做准备事项以便使企业的利益最大化提出相应的建议。通过专业的政策分析和实例讲解，重点揭示房地产企业项目开发中关键经济事项的营改增后可能面临的涉税风险，用最短的时间，让我们房地产企业财务人员掌握房地产企业的项目开发疑难问题及营改增基本原理，全面控制其中的风险，并有效开展纳税筹划，为企业争取最大化利益！

【课程内容】

一、房地产行业“营改增”趋势分析

1.房地产行业“营改增”趋势及进程预测

2.房地产行业“营改增”的困难与阻力

3.房地产行业、建安行业“营改增”适用税率预测

4.“营改增”对房地产开发企业的预期影响主要有哪些？

5.营改增后对已开盘未清算项目的影响主要有哪些？

6.房地产业务中已经营改增支出的取得该如何处理妥当？

7.房地产行业“营改增”到底划不划算问题

8.营改增后房地产企业增值税票据该如何取得？

9.营改增后土地增值税该何去何从

10.营改增前后房地产企业该如何应对和规划

二、增值税相关政策解读

1.增值税征税原理如何规定？价内税价外税是啥？

2.增值税一般纳税人与小规模纳税人如何认定和管理的？

3.增值税一般纳税人的应纳税额如何计算的？

三、拿地环节营改增后可能涉及的税收风险与控制

1.招拍挂拿地可能面临的土地成本进项税额抵扣难题是什么？

2.支付的各类政府规费能否获得进行抵扣？

3.支付的各类拆迁补偿费或拆一还一的成本如何抵扣？

4.红线外附加工程所包含的进项税额能否抵扣？

5.设计费等前期工程费所所包含的进项税额如何抵扣？

6.股权收购、合作建房等其他各种拿地方式能否抵扣进项税额？

四、开发建设环节营改增后的差异与风险

1.营改增后甲供材处理的变化对房地产业税负的影响在哪里？

2.园林绿化工程营改增后的涉税风险控制技巧在哪里？

五、预（销）售环节营改增后的差异与风险

1. 营改增后收取的订金、VIP、诚意金、保证金等该如何纳税？

2.营改增后首付款与按揭款该如何纳税？

3.营改增后“买一赠一”行为如何纳税以及风险如何控制？

4.营改增后视同销售行为如何纳税？

5.“三大费用”中涉及的进项税额如何抵扣，有何风险？

六、自持经营环节营改增后的差异与风险控制

1.营改增后售后返租涉及的税收风险有哪些？该如何控制？

2.营改增后自持物业经营或出租是否有利？