黄东兴

序号

项目

子项目

技能

理论

训练

方式

阶段

成果

1

运用市场比较法对能找到可比实例的房地产进行价格评估

1－1搜集并选取估价对象的可比实例

能够通过网络或者市场调查的方式找到可比实例

①知道什么是可比实例②掌握可比实例选取的标准

③掌握房地产价格的影响因素

网络搜集及市场调查

①熟悉房地产交易网站

②筛选找到能作为可比实例的“成交”案例

③通过市场调查补充“成交”案例及其信息

④编制估价对象与可比实例对照表

估价对象与可比实例对照表

1－2对可比实例进行交易情况修正

能将可比实例的交易情况修正到正常交易情况

①理解非正常交易的各种情形

②掌握交易情况修正的方法

数据对比分析

①将可比实例的成交情况与正常交易情况进行对比

②将其中的非正常交易情况修正为正常交易情况

可比实例交易情况修正表

1－3对可比实例进行交易日期调整

能把可比实例的成交日期修正到估价时点

①理解成交日期与估价时点

②掌握交易日期调整的方法

网络搜集

①通过网络搜集到交易日期及估价时点的价格指数

②计算得出可比实例在估价时点的价格

交易日期计算表

1-4对可比实例进行房地产状况调整

能把可比实例的房地产状况调整到估价对象在估价时点的状况

①理解房地产状况的内涵

②掌握房地产状况调整的方法

数据对比分析

①将估价对象与可比实例的房地产状况进行对比分析

②计算得出可比实例在估价对象状况下的价格

房地产状况调整计算表

1-5计算可比实例的比准价格得出估价对象的评估价格

能够选择适当的权重进行加权平均计算得出估价对象的价格

①掌握加权平均的计算方法

②掌握最终比准价格的计算方法

工作表计算

①对不同的可比实例赋予不同的权重

②计算估价对象的最终比准价格

估价对象比准价格计算表

2

运用收益法对收益性房地产（底商）进行房地产价格评估

2-1预测估价对象未来的净收益

能够界定估价对象的剩余收益期限；能够对估价对象未来的净收益进行预测

①掌握估价对象剩余收益年限的界定方法

②掌握净收益的概念

③掌握净收益的求取方法

数据分析及预测①计算估价对象的剩余收益年限

②根据历史收益数据预测未来的净收益

估价对象现金流量表

2-2利用报酬资本化法求取房地产价格

能够对报酬率进行求取；

能够运用报酬资本化法求取房地产价格

①掌握报酬率的求取方法

②掌握报酬资本化法的计算

数据分析

①通过市场提取的方式得出报酬率

②运用Excel表格进行房地产价格计算

报酬资本化法Excel计算过程表

2-3利用直接资本化法求取房地产的价格

能够对资本化率进行求取；能够正确运用直接资本化法求取房地产价格

①掌握资本化率的求取方法

②掌握直接资本化法的运用

数据分析

①通过市场提取的方式得出资本化率

②运用Excel表格进行房地产价格计算

直接资本化法Excel计算过程表

3

运用成本法对在建工程进行房地产价格评估

3-1估算估价对象的重新建造价格

能够计算估价对象的土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息及开发利润

掌握估价对象土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息及开发利润的计算方法

数据分析

①搜集有关成本、税金、开发利润等资料

②计算估价对象的各项成本及费用

③计算估价对象的重新建造价格

估价对象各项成本费用计算表

3-2估算估价对象的各种折旧

能够计算估价对象的物质折旧、功能折旧及经济折旧

①掌握物质折旧、功能折旧及经济折旧的相关概念

②掌握各项折旧的求取方法

数据分析

①通过市场提取的方式得出估价对象折旧的基础资料数据

②计算估价对象的各项折旧

估价对象折旧计算表

3-3求取估价对象的积算价格

能够运用成本法的计算公式计算估价对象的积算价格

掌握成本法的计算公式

Excel表计算

运用成本法公式计算估价对象价值

积算价格计算表

4

运用假设开发发对拟开发建设的房地产项目进行价格评估

4-1寻找估价对象最佳开发利用方式并估算开发经营期

能够选择估价对象的最佳开发利用方式；能够预测估价对象的开发经营期

①掌握最高最佳利用方式的界定方法

②掌握估价对象开发经营期待预测方法

市场调查及数据分析

①调查估价对象的基本情况

②选择最佳开发利用方式

③估算待开发房地产的开发经营期

估价对象最佳开发利用方式及开发经营期分析过程计算表

4-2预测估价对象在开发完成后前提下的价格

能够对开发完成后的房地产收益进行预测；能够计算开发完成后的房地产价格

①掌握房地产租金收入或经营收入预测的方法

②掌握估价对象开发完成后价格的计算方法

市场调查及数据分析

①调查并预测估价对象完成后的收益情况

②计算估价对象开发完成后的价格

待开发房地产开发完成后价值预测计算表

4-3估算估价对象（待开发房地产）后续开发的各项成本及费用

能够计算估算估价对象（待开发房地产）后续开发的各项成本及费用

①掌握开发成本、管理费用、销售税费的计算方法

②掌握投资利息、开发利润的计算方法

③掌握各项税费的计算方法

市场提取及对比计算

①通过市场数据收集的方式得出各项成本费用的计算标准

②计算估价对象后续开发的各项成本费用

估价对象后续开发成本费用计算表

4-4计算待开发房地产的最终价格

能够运用假设开发法公式计算出待开发房地产的最终价格

①掌握假设开发法的计算公式

②掌握待开发房地产最终价格的确定方法

直接计算

①将开发完成后的房地产价格及后续开发成本费用进行汇总

②计算待开发房地产的最终价格

待开发房地产最终价格计算表

5

运用路线价法对临街的土地进行价格评估

5-1划分路线价区段及寻找标准宗地

能够运用规定标准划分路线价区段；能够利用相应标准寻找标准宗地

①掌握路线价区段划分的标准

②掌握标准宗地的选择标准

模拟现场调查

①调查了解待估价片区的整体情况

②进行路线价区段划分

③选择各区段的标准临街宗地

路线价区段划分及标准宗地选择示意图

5-2评估标准宗地路线价

能够运用市场比较法、收益法等估价方法计算标准宗地的价格

掌握标准宗地路线价的计算方法

数据分析

①调查了解待估价片区的地价情况

②计算标准宗地路线价

标准宗地路线价计算表

5-3编制深度指数和其他因素修正系数表

能够编制深度指数和其他因素修正系数表

理解深度指数修正的原理

情景模拟

①举例模拟路线价的估价对象

②编制深度指数修正表

深度指数修正表

5-4运用四三二一法则计算临街宗地地价

能够运用四三二一法则计算临街宗地地价

掌握路线价法中的四三二一法则

情景模拟

①给出路线价法中能运用四三二一法则估价的情景

②运用四三二一法则对临街宗地进行价值评估

四三二一法则应用实例计算表