朱克实

  房地产开发企业全过程纳税处理与风险控制

一、房地产开发企业纳税特点与涉税风险概述
1.房地产开发企业纳税和其他企业有什么不同？为什么房地产企业的会计难做？
2.房地产企业涉及的主要税种有哪些？哪些税种是风险高发税种？
3.房地产企业涉税风险集中在哪个阶段爆发？如何提前制订应对策略？
二、企业设立环节的纳税处理与风险控制
1.公司性质与出资主体不同对纳税有何影响？
2.资本结构对纳税有何影响？潜在哪些风险？
3.以土地作价投资如何正确纳税？实务中存在哪些争议？老板个人名字的土地如何过到公司名下才不产生税收？
4.机构设置不同对纳税有何影响？如何做好事前筹划？
5．如何界定开办期？开办期间业务招待费如何扣除？
6.混合投资业务新政策对房地产企业有哪些影响？
三、土地取得环节的纳税处理与风险控制
（一）取得土地使用权方式简介
（二）本阶段涉及的税种计算与申报实务
（三）涉税疑难问题解析与风险防范
1.支付货币拆迁补偿如何纳税？需要取得何种票据？
2．“拆一还一”何时纳税？本阶段需要做好哪些准备？
3.购买在建工程获取土地继续开发如何纳税？各地规定有什么不同？
4.收购项目公司取得开发用地如何纳税？支付股权溢价能进土地成本吗？
5.合作建房有哪些主要形式？应在那个阶段纳税？本阶段应做好哪些准备？
6.取得政府土地返还款是确认收入？还是冲减成本？各地规定有何不同？
7.土地使用税纳税义务发生时间如何让确定？签订土地出让合同时应注意什么问题？
8.囤地缴纳土地闲置费对纳税有何影响？
9.房地产企业进行土地一级开发如何纳税？
10.国家税务总局2013年15号公告对房地产企业的影响

四、开发环节纳税处理与风险控制
（一）本环节涉及的主要税种计算与申报实务
（二）开发成本核算基础
1.开发成本核算的主要内容与成本核算错误的检查
2.成本核算对象如何划分？
3.共同成本有哪些？如何分摊？
4.确定开发成本的依据说什么？发票还是进度验收报告？
（三）涉税疑难问题解析与风险防范
1.项目调研费可以进开发成本吗？
2.境外设计合同如何纳税？合同如何签订可以节省税款？与税务机关沟通的依据是什么？
3.甲方可以承担乙方去外地调研的差旅费吗？合同如何签订才能规避风险？
4.门窗制作并安装应如何开具发票？园林绿化应取得何种发票？
5.“甲供材”工程，甲方的风险在哪里?如何取得合规发票？哪些东西应该“甲供”？合同应如何签订才对甲方有利？
6.房地产企业同乙方之间的违约金是否需要开具发票？
7.签订设计兼施工的各类合同应取得服务业发票还是建筑业发票？
8.售楼处、样板间硬装与软装纳税处理有什么不同？各地规定有什么不同？如何处理对企业有利？
9.精装修包含家具、家电可以进开发成本吗？精装修如何防范关联交易的纳税风险？
10.关联方借款费用如何资本化对企业有利？如何取得同期同类贷款利率？如何建立利息纳税调整台账？关联方利息开服务业发票是否可以？
11．地下车位成本可否在土地增值税前扣除？

12.部分行业“营改增”对房地产企业有哪些影响？如何应对？

五、销售环节纳税处理与风险控制
（一）销售阶段涉及的税种计算与申报实务
1.土地使用税纳税义务何时终止？
2.未完工年度和完工年度所得税季度预缴申报表与年度申报表如何填写？
3.超比例预缴的土地增值税可否税前扣除？
（二）涉税疑难问题解析与风险防范
1.销售合同交房日期如何约定有利于企业纳税？
2.房地产预收的诚意金、订金、定金如何进行纳税处理？
3.代收款项各税种规定有何不同？
4.分期收款方式销售开发产品如何纳税？
5.卖精装房送家电、家俱等是否应该是同销售缴纳增值税？成本能否在土地增值税前扣除？
6.买房子送车位、阁楼如何纳税？？
7向职工福利售房如何控制纳税风险？
8哪些营销行为和发票会产生个人所得税风险？如何防范？
9.支付及收取违约金是否纳税？是否需要开具发票？
10.开发商垫付首付款存在哪些纳税风险？
11.销售地下车位如何纳税？各地规定有何不同？如何在土地增值税前扣除车位的成本?
12.售后回租的纳税风险规避
13.以房抵债什么时候纳税？计税价格如何确定？
14.“拆一还一”如何进行纳税处理？
15.合作建房分房阶段如何进行纳税处理？

六、企业所得税扣除项目纳税调整与项目完工所得税清算
（一）所得税扣除项目纳税调整
1.企业所得税税前扣除的基本原则
2.工资薪金总额的扣除与最新规定
3.职工福利费等三项经费的扣除与最新规定
4.保险费和住房公积金的税务问题
5.报销燃油费及交通补贴的纳税风险与税收筹划
6.员工报销通讯费的税务风险与筹划方法
7.五项限额扣除支出纳税实务
8.其他无限额标准的费用扣除
9.借款利息支出的资本化计算与纳税调整
10.销售佣金的扣除条件
11.以前年度应扣未扣的费用如何追补扣除？
12.往来款长期挂账有什么风险？如何处理？
（二）项目完工所得税清算
1.企业所得税完工清算的条件
2.完工产品计税成本确定
3.年终汇算清缴的计税成本的纳税调整
4.项目完工后又发生成本如何处理？
5.综合案例分析
七、土地增值税清算实务与风险防范
1.土地增值税的清算单位如何确定？
2.土地增值额计算对象如何确定？
3.土地增值税的清算条件
4.土地增值税清算收入的确定
5.土地增值税扣除项目金额的确定
6.土地增值税预征和清算综合案例
7.清算后又发生销售和成本如何处理？