朱克实

房地产开发全程票据处理技巧、税务风险管控及案例分析

【课程大纲】一、入账票据的管理规范

1、“以票管税”税收征管环境下企业和财务人员面临的票据法律风险

2、什么是税务上所认定的合法有效票据

3、各税种对可以作为抵减项目或税前扣除的合法有效票据如何界定

4、财务人员应该如何对取得的发票进行审核

5、入账票据管理 6、税务稽查对虚假发票如何定性处罚，企业如何应对

二、土地出（转）让过程对取得的票据要求

1、税务对招拍挂方式取得的土地票据要求有哪些？

2、税务对“以地补路”等方式取得的土地票据要求有哪些？

3、土地出让金返还情况下应该如何开具票据？

4、政府要求在红线外建设的道路、公园等支出如何取得票据？

5、通过合作建房取得的土地票据如何取得？ 6、通过购买股权取得的土地票据如何取得？

7、拆迁安置票据如何处理？ 8、购买烂尾楼（在建工程或在建项目）如何开具票据？

9、青苗补偿费、遮光费补偿等各种补偿费支出如何取得票据？

三、开发建设阶段票据的取得

1、前期工程票据的取得 2、电梯、空调等混合销售项目票据如何开具

3、包工包料工程票据如何开具 4、装饰清包工工程票据如何开具

5、“甲供材”、“甲控材”工程票据如何开具 6、工程发票的开票地点有何特殊要求

7、园林绿化工程票据如何开具 8、完工后续支出票据处理

9、取得的工程违约金如何开具票据

四、销售阶段票据的开具与取得的处理

1、订金、定金、VIP、诚意金、保证金等如何开票2、没有产权的储藏室、车位/库销售如何开票

3、房地产代理、佣金支出如何取得票据 4、房价打折如何开票

5、“买一赠一”附赠的汽车、车库、家电、家具等如何开具票据 6、销售精装房如何开票

7、代收的水电、燃气、太阳能等费用如何开票 8、交房面积误差如何开具发票？

五、管理费用票据处理与税前扣除规范

1、各类办公费支出票据的取得与税前扣除规范

2、固定电话、手机通讯费的票据取得与税前扣除规范 3、差旅费的票据取得与税前扣除规范

4、各类（含购物卡、购烟酒等）交际应酬费票据的取得与税前扣除规范

5、会议费票据的取得与税前扣除规范 6、交通费、车辆使用费票据的取得与税前扣除规范

7、租赁费票据的取得与税前扣除规范 8、物业费、水电费票据的取得与税前扣除规范

9、咨询费、顾问费、律师费等票据的取得与税前扣除规范

10、劳保支出票据的取得与税前扣除规范

11、工资薪金、津贴补贴、福利费支出票据的取得与税前扣除规范

12、临时工、季节工、实习人员、劳务派遣人员等票据的取得与税前扣除规范

13、旅游费用支出的票据取得与税前扣除规范

14、违约金、赔偿金等违约性质支出票据的取得与税前扣除规范

15、上交集团公司管理费用票据的取得与税前扣除规范

六、营销费用票据处理与税前扣除规范

1、广告费票据的取得与税前扣除规范

2、业务宣传费（包括宣传活动、展览展台、资料、礼品、演出等）票据的取得与税前扣除规范

3、市场调研费票据的取得与税前扣除规范

4、销售代理费、老客户佣金、奖金票据的取得与税前扣除规范

5、样板间的设计、建造、装修、装饰等费用票据的取得与税前扣除规范

6、销售房屋的附赠品（汽车、家电等等）票据的取得与税前扣除规范

七、财务费用票据处理与税前扣除规范

1、向金融机构借款利息支出、手续费、顾问费、佣金等票据处理

2、向非金融企业、个人借款发生的利息票据处理与土地增值税、企业所得税如何扣除

3、集团内部统借统还借款利息支出的票据处理以及如何才能税前扣除

4、向关联企业有息或无息借款的票据处理

5、先付息再还本与一次性还本付息票据处理异同以及税前扣除

6、信托股权融资、基金股权融资发生的利息支出的票据处理

7、银行代收的水电、电话等费用支出票据如何处理

八、经营租赁过程的票据处理

1、售后回租业务如何开具和取得票据 2、租赁期不等额租金收入收取如何开票

3、免租期是否需确认收入并开具票据 4、无租出借他人使用有哪些税务风险

5、转租业务如何开具发票

八、土地增值税转移定价安排与风险管理

1.园林公司转移定价的三种形式及涉税风险分析

2.设计公司业务规范及涉税风险管理

3.境外设计公司的劳务提供条件，营业税及预提所得税及不缴纳所得税的条件及涉税风险控制

4.建筑安装公司与甲方供材及资质处理等涉税风险控制

5.境内境外销售公司设立及涉税风险控制

6.物业公司职能定位与转移定价安排

7.广告公司业务流程安排与酒店公司业务的重整

8．装修公司与签证结算在转移定价过程中的巧妙安排。

9.转移定位安排与虚开发票的涉税风险比较及涉税业务的处理