房地产企业项目全程纳税筹划及税收风险防范
一、设立环节
1.设立房地产公司
2.前期立项
3.土地储备制度-----一级开发
4.土地使用权的取得方式:
二 取得土地使用权环节涉及税种分析:
1.印花税:产权转移书据
2.契税
3.土地使用税:财税[2006]
4.承诺负担对方税收
三
取得转让土地使用权的不同方式:
1.购买土地使用权
2.购买整体资产
3.购买股权
4.合并
5.分立购买股权
四
不同方式取得土地税负比较分析及筹划
1.出让招拍挂方式
2.拆迁方式取得土地使用权
3.前期报批报建准备工作
4.前期报批报建阶段涉及税收及筹划
五、项目施工建设
1.开发成本核算内容
(1)土地征用及拆迁补偿费
(2)前期工程费
(3)基础设施费
(4)建筑安装工程费
(5)配套设施费
(6)开发间接费
2.项目开发成本对象的确定:
3.土地征用及拆迁补偿
4.前期工程费
5.基础设施费核算注意问题:
6.建筑安装工程费
6.配套设施费
7.开发间接费
8.其他有关注意问题:
9.项目开发方式
(1)代建
(2)合作建房
六、预售环节
1.商品房预售条件
2.预售商品房的会计核算
3.预售阶段纳税要求:
4.竣工验收环节
5.现房销售条件
6.现房销售会计核算处理:
7.会计收入确认条件
七、相关税务处理及规定
1.营业税的处理:
(1)营业税纳税义务实现时间
(2)营业税计税依据
(3)营业税视同销售
(4)原来预售商品房的处理
(5)现房销售的处理
2.所得税处理:
(1)所得税纳税义务实现时间
(2)所得税计税依据
(3)不同销售方式所得税收入确认
(4)所得税是同销售
(5)原来预售商品房的处理
(6)现房销售的处理
3.土地增值税处理:
(1)土地增值税清算条件
(2)土地增值税纳税义务
(3)土地增值税视同销售
(4)土地增值税计算
(5)土地增值税清算注意事项
4.不交税及免税规定:
(1)营业税
(2)所得税
(3)土地增值税
(4)契税
(5)房产税
(6)土地使用税
5.房屋租赁
(1)一般租赁
(2)商品房预租
(3)商品房先租后售
(4)商品房售后包租
八.项目清盘环节