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    课程介绍

                                        房地产企业项目全程纳税筹划及税收风险防范


    一、设立环节

    1.设立房地产公司

    2.前期立项

    3.土地储备制度-----一级开发
    4
    .土地使用权的取得方式:   

    二 取得土地使用权环节涉及税种分析:

    1.印花税:产权转移书据

    2.契税

    3.土地使用税:财税[2006]

    4.承诺负担对方税收

    三 取得转让土地使用权的不同方式:
    1
    .购买土地使用权

    2.购买整体资产

    3.购买股权
    4
    .合并

    5.分立购买股权

    四 不同方式取得土地税负比较分析及筹划
    1
    .出让招拍挂方式
    2
    .拆迁方式取得土地使用权

    3.前期报批报建准备工作

    4.前期报批报建阶段涉及税收及筹划
    五、项目施工建设

    1.开发成本核算内容 

    1)土地征用及拆迁补偿费

    2)前期工程费

    3)基础设施费

    4)建筑安装工程费

    5)配套设施费

    6)开发间接费

    2.项目开发成本对象的确定:
    3
    .土地征用及拆迁补偿
    4
    .前期工程费
    5
    .基础设施费核算注意问题:
    6
    .建筑安装工程费
    6
    .配套设施费

    7.开发间接费
    8
    .其他有关注意问题:
    9
    .项目开发方式

    1)代建

    2)合作建房

    六、预售环节

    1.商品房预售条件
    2
    .预售商品房的会计核算

    3.预售阶段纳税要求:
    4
    .竣工验收环节

    5.现房销售条件

    6.现房销售会计核算处理:
    7
    .会计收入确认条件
    七、相关税务处理及规定

    1.营业税的处理:
    1)营业税纳税义务实现时间

    2)营业税计税依据
    3)营业税视同销售

    4)原来预售商品房的处理

    5)现房销售的处理

    2.所得税处理:
    1)所得税纳税义务实现时间

    2)所得税计税依据

    3)不同销售方式所得税收入确认

    4)所得税是同销售 

    5)原来预售商品房的处理

    6)现房销售的处理
     3
    .土地增值税处理:
    1)土地增值税清算条件

    2)土地增值税纳税义务
    3)土地增值税视同销售

    4)土地增值税计算
    5)土地增值税清算注意事项

    4.不交税及免税规定:

    1)营业税

    2)所得税

    3)土地增值税
    4)契税

    5)房产税

    6)土地使用税

    5.房屋租赁
    1)一般租赁

    2)商品房预租
    3)商品房先租后售

    4)商品房售后包租

    八.项目清盘环节

     

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