朱克实

房地产业“营改增”前期准备与纳税风险应对

根据目前营改增的进度，预计今年7月或晚些时候房地产建筑业营改增将全面实施，但之前怎样准备，怎样规避营改增带来的相应的风险。本课程对已经营改增的政策进行了梳理，同时即将增值税原理进行了介绍，更重要的是预测和分析营改增过程中涉及的业务问题。同时还可以针对相关问题与相关政策制定者进行沟通。实现政策先行，预测未来走向，作好准备，提前布局，实现防范风险这样的一个目标。

课程：两天时间或加一个晚上。最后一天可留出半小时进行答疑。

课程提纲：

第一部分、营改增改革步伐及增值税基本原理介绍

第二部分、房地产已营改增及混合、兼营等问题营改增变化

第三部分、房地产建筑业“营改增”要解决的深层次问题

第四部分、房地产企业“营改增”可能的方案

第五部分、如何应对房地产企业“营改增”

第一部分、营改增改革步伐及增值税基本原理介绍

一、增值税在中国的发展

（一）增值税原理

（二）增值税在我国发展历史

二、营改增改革步伐

三、增值税基本原理介绍

1.增值税价外税与房地产企业工程造价预算管理

2.增值税一般纳税人与小规模纳税人管理

3.增值税发票领购 及发票管理

4.增值税发票认证、认证时限及特殊规定

 5.应纳增值税额的计算（增值税进项抵扣、进项转出与不允许抵扣规定）

6.增值税会计核算

7.增值税纳税申报与汇总纳税

第二部分、房地产已营改增、混合、兼营等问题及营改增变化

一、房地产企业目前已经营改增业务及增值税发票管理

1.建筑设计业务模式有几种？发票及适用税收政策？

2.建筑装饰设计是否属于“营改增”范围？

3.工程监理业务是否属于“营改增”范围？

4.地质勘查业务及适用税收政策？是否可与设计合在一起开发票？

5.房地产营销策划是否属于“营改增”范围？

6.饭店、会场等提供的会议场所出租及会场布置是否属于营改增的“文化创意服务”？

7.提供商标使用权是否属于“营改增”的范围？商誉如何纳税？

8.收取中标服务费缴纳增值税还是营业税？

9.广告费用是缴纳营业税还是增值税？税率是多少？广告制作费用缴纳什么税？

10.租赁房屋带设备及家俱，开具增值税发票还是营业税发票？

11.环境评估、工程造价鉴证和建筑图纸审核是缴纳营业税还是增值税？

12.EPC项目总包与分包业务实施过程中，涉及几种业务操作模式？分别怎样纳税？

二、混合、兼营及与增值税相关业务现行政策及营改增后的变化

1.“修缮”与“修理修配”是缴纳营业税还是增值税？

2.电梯维修收入是缴纳营业税还是增值税？

3.纳税人转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产，是缴纳营业税还是增值税？

4.电信服务附带赠送货物征税问题

5.燃气公司安装前向用户收取的管道设施建设费是缴纳增值税还是营业税？

6.某园林公司承接一项绿化工程，工程总价1000万元。其中，土地平整工程100万元，销售自产林木700万元，后续管护200万元，该园林公司属于一般纳税人企业，对上述业务企业是缴纳营业税还是增值税？

7. 某单位在搞绿化时，自己采购树木、花卉，然后请专业的园林公司种植并提供后续管护。园林公司是缴纳营业税还是增值税？

8.营改增后，企业出售已使用过的固定资产如何计算缴纳增值税？

9.某电脑公司在销售电脑的同时提供维护服务，如何交税？ 取得什么样发票？

10.航空公司的湿租和干租分别适用什么税率？ 取得什么样发票？

11.出租汽车及租赁汽车带司机有什么不同？

12.电信业的基础电信服务和增值电信服务分别适用什么税率？ 房地产公司取得发票应该是什么样的？

13.经营租赁和融资租赁如何计算缴纳增值税？房地产企业可否采用融资性租赁？

14.北京市一家印务公司，经营范围主要为提供印刷品印刷、排版、装订，同时兼营广告设计、制作、设备租赁等。其中，提供印刷品印刷、排版、装订劳务申报缴纳增值税；广告设计、制作和设备租赁申报缴纳营业税。最近，国税局通知该公司从2012年9月1日起，经营的所有项目都应当缴纳增值税，但截至2012年8月31日之前的增值税期末留抵税额，不得从广告设计、制作和设备租赁的销项税额中抵扣。可是，该公司8月账上还有15万元的上期留抵税额。这部分进项税额都已经通过认证，也用于生产经营了。是否还能抵扣？需要转入成本吗？该公司应该如何处理？房地产公司与其发生业务关系应如何处理？

15.一般纳税人注销时进项留抵税额如何处理？ 两种情况分别怎样处理？

16.增值税进项留抵税额能否抵减增值税欠税形成的滞纳金?

17.企业办理跨区迁移，在迁出地尚未抵扣的留抵税额，在迁入地是否可以继续抵扣？

18.我公司是一家加油站，自有生产经营用车辆所耗用的汽油，应作进项税额转出处理，还是按视同销售处理？房地产公司自己兼营加油站怎样处理？

19.我公司为了开拓市场，采购了一些礼品（如模型、小工具、雨具等）送给参加订货会的客户。请问，购进礼品的进项税额能否抵扣？销项税额怎样计算？

20.我公司将自己开发的商品房转为出租，这种行为算企业所得税的视同销售吗，该如何处理税务问题？ 营改增后如何处理？

21.我公司原法人退股，之前他代公司支付的货款（现金支付），形成公司对该自然人的债务，现公司用库存的原料抵偿债务，企业所得税法要求视同销售货物处理，但《增值税条例》中的视同销售没有该内容规定，请问增值税处理是否也要作视同销售处理？相关依据是什么？

22.公司在产品保修期内免费为客户提供维修服务，免费维修所消耗的材料或更换的配件是否需要作进项税转出或视同销售处理？

23.企业购入生产车间监控设备取得的增值税专用发票，其进项税额是否可以抵扣？营改增后有什么变化？

24.一般纳税人企业的中央空调修理费，可否作进项税额抵扣？

25.企业在厂区内安装路灯，采购路灯钢杆、灯罩、灯泡及其他配件，并取得增值税专用发票，其进项税额能否抵扣？ 营改增后变化？

26.从事汽车销售的增值税一般纳税人企业，新装修汽车销售展厅所耗用的装饰材料均取得增值税专用发票。请问，这些装饰材料能否抵扣进项税额？ 房地产企业购入时怎样处理？

27.一般纳税人购进油漆用于粉刷门窗取得增值税专用发票，是否可以抵扣进项税额？ 营改增后怎样处理？

28.我公司从国外购买电脑并取得了境外公司开具的发票，这种发票可否抵扣相应进项税额？

29.购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费，是否可以在增值税应纳税额中全额抵减？如何抵减？

30.商业企业向供货方收取的返还收入，增值税如何处理？

31.某一般纳税人企业6月份购进一批防暑降温用的白糖、茶叶，取得了增值税专用发票，其进项税额可否抵扣？

32.某企业购买货物并取得供货方开具的增值税专用发票，但供货方却委托另一公司收款。请问，该企业取得的增值税专用发票能否抵扣？

33.进项税额转出的相关业务处理

l  单位买进一批货物，在运输途中发生交通意外，货物全部毁损。请问，这批货物的进项税额需要转出吗？

l  企业购进一批材料并且已经作进项抵扣税额，但当地发生水灾冲毁了这批材料。请问，企业是否需要作进项税额转出处理？

l  因市场需求萎缩，我公司对库存商品的销售价格进行调整，决定以低于进货价销售。此情况是否属于增值税暂行条例中所说的“非正常损失”，是否需要作进项税额转出处理？

34.购销双方约定以银行承兑汇票方式进行结算，产生的贴现息费用由购买方承担。贴现息费用是否可认定为增值税价外费用？贴现息可否单独开具增值税专用发票？

35.购方纳税人将增值税专用发票进行认证抵扣后，因销方纳税人未申报缴纳税款，购方纳税人是否需就已认证抵扣税款做进项税额转出？

36.商品砼享受税收优惠的处理

l  乙公司是某集团的全资子公司，主营业务为生产销售商品砼，并取得预拌商品混凝土专业承包贰级资质，可生产各种强度等级的混凝土和特种混凝土，因利用废渣占比超过30%，2013年已向主管税务局申请享受销售商品混凝土免征增值税的税收优惠政策。

l  乙公司2013年产值3亿元，均为自产混凝土销售收入，其中销售给该集团所属的另一全资子公司甲公司各施工项目部2.4亿元，占全部销售收入的80%；销售给该集团以外的其他外部单位0.6亿元，占全部销售收入的20%。

l  经模拟增值税业务，乙公司统计2013年进项税额为2000万元。生产用料包括：水泥、砂子、石子、外加剂、粉煤灰、矿粉、水等，全部为外购。

l  在乙公司的产值、进项税额不变的前提下，请分析：

l  1.站在乙公司角度，分析乙公司应选择按何种计税方式纳税（可从乙公司增值税税收成本角度分析）？

l  2.站在该集团角度，分析乙公司应选择按何种计税方式纳税（可从畅想集团增值税税收成本角度分析）？

l  3.站在该集团角度，当乙公司对外销售收入达到多大比重时，简易计税和一般计税两种方法达到增值税的纳税均衡？

37.企业以购物送积分方式搞促销，例如消费者购买1000元货物，将获得200元积分，消费者可用积分来购物。请问，用积分购物应该如何缴纳增值税？

38.建筑企业使用房地产企业统一购入一电、水增值税处理？

39.建筑企业自产自用的水泥预制构件如何纳税？

40.施工现场生产混凝土该如何缴税?

41.商业企业增值税一般纳税人采取以旧换新方式销售货物，所销售的货物是按差价开具发票，还是按货物的全额开具发票？收取的旧货如果取得了增值税专用发票，可否抵扣进项税额？

42.企业处置销售下脚料，是否缴纳增值税？

42.某公司在展览会上展示公司所经销的工艺品，之后撤换下来的展品作为纪念品现场赠送给前来洽谈的客商，请问这些展品是否缴纳增值税？

43.企业出租固定资产，租期3年，租金一次性取得，应如何确认收入？

44.A企业委托另一家B企业代销产品，由于B企业业务人员的疏忽，导致代销清单在邮寄途中丢失。请问，这批货物的纳税义务发生时间如何确定？

45.2009年4月，某造船厂与外商签订购船合同，约定在2010年交付船舶并一次性收取全部价款。造船厂如何确认增值税的纳税义务发生时间？ 房地产开发集团提供上述业务怎样处理？

46.纳税人有申请延期缴纳税款权，但获准3个月后，又发生当期货币资金不足以缴纳税款的情形，请问还可以继续申请延期缴纳吗？

47.某企业是增值税纳税人，总机构在北京市朝阳区，由于经营需要，在海淀区设立了一个独立核算的分支机构，并且以分支机构的名义对外经营业务，该企业的分支机构应在何地缴纳增值税？能否汇总到总机构一并缴纳？

48.增值税征期忘记申报，有何处罚措施？

49.企业长期不申报怎么处理？

50.增值税专用发票出格、压线后，该发票是否属于合法有效的发票？

51.去年8月份，某公司发生一笔销售业务，但没有给对方开具发票，此笔收入已按时申报。10月份，客户突然要求该公司对该笔业务开具增值税专用发票。请问，该公司可否开具该笔业务的增值税专用发票？

52.税务登记证正在办理中的企业，因业务需要可否申请税务机关代开发票？

53.某公司是增值税一般纳税人，现向客户销售了一批货物，对方要求该公司开具增值税专用发票。请问，如果对方单位不是增值税一般纳税人，该公司还要开具增值税专用发票吗？

54.企业作废已开具的增值税专用发票，是否需要收回已交给购货方的联次？

55.发票丢失，需要到税务机关办理什么手续？

56.某公司与军队的事业单位有经营业务往来，应取得何种票据？

57.销售方应开给一家公司的增值税专用发票，误开给了另一家公司，这家公司未认证抵扣，但是发票已经跨月。请问，在这种情况下应该由哪一方申请开具红字专用发票？如果是由销售方申请，拒收证明应该由哪家公司开具呢？

58.某公司是生产型一般纳税人企业，最近准备加工一批手推车，原料由对方自备，公司只收取加工费，但公司营业执照经营范围中并没有受托加工这项内容。请问，公司如果从事该业务，可不可以开具有加工费内容的增值税专用发票？房地产开发企业从事其他业务怎样处理？

59.无偿赠送货物是否可以开具专用发票？

60.某外贸企业上个月收到用于出口退税的增值税专用发票，已认证通过。本月开票方逃逸，税款没有缴纳。主管税务机关认为该发票不能抵扣，且不能办理出口退税，企业该如何处理？

61.对累计购买货物达到一定数量的购货方，供应商（一般纳税人）给予相应的补偿，如何开票？

62发票的抵扣联没有加盖印章，是否符合规定？

63.什么是虚开增值税专用发票？有什么后果？

64.税法规定增值税发票犯罪有多少种？处罚程度？

第三部分、房地产建筑业“营改增“要解决的深层次问题

一、四个假设前提

1.建筑业企业可以保持现有利润而将所有可能增加的税费转嫁给房地产企业

2.建筑业企业和房地产企业都适用一致的增值税税率（11%）

3.房地产企业住宅项目完全无法将增加的税费转嫁给下环节的个人消费者

4.暂不考虑其他服务、融资成本的进项税，假设对房地产企业成本影响不变

二、营改增对住宅项目的影响

1.建筑企业可抵扣材料比例对房地产企业建筑成本的影响

2.建筑企业毛利率对房地产企业成本的影响

3.住宅开发企业适用税率11%、建筑商材料可抵扣比例100%

4.住宅开发企业适用税率11%、建筑商材料可抵扣比例50%

5.住宅开发企业适用税率11%、建筑商材料可抵扣比例50%、土地成本可抵扣 

三、营改增对商业地产开发项目的影响

四、对税收征收管理的影响

1.房地产业税收征管问题 

2.已进行建设开发之房地产项目的过渡性问题

3.商品房预售所引致的留抵税额问题

4.房地产开发抵扣链条的完整性、公共配套设施的增值税处理

第四部分、房地产企业“营改增“可能的方案

一、              过渡期政策问题

1.房地产企业销售营改增之前自行建造的商品房是按照一般计税方式还是简易计税方式计算征收增值税？或是继续计算缴纳营业税？营业税税率5%还是简易征收率6%或是3%？如果购买方只要增值税专用发票用来抵扣进项税额销售方是否可以按照一般计税方式计算缴纳增值税？

2.房地产企业销售营改增执行过程中自行建造的商品房是按照一般计税方式还是简易计税方式计算征收增值税？或是继续计算缴纳营业税？营业税税率5%还是简易征收率6%或是3%？如果购买方只要增值税专用发票用来抵扣进项税额销售方是否可以按照一般计税方式计算缴纳增值税？

3.房地产企业销售营改增实施后自行建造的商品房是否一定按照一般计税方式计算缴纳增值税？

4.房地产企业销售营改增实施前购买的商品房按照一般计税方式还是简易计税方式计算缴纳增值税？按照一般计税方式却没有对应的进项税额？

5.房地产企业营改增实施日前后的新老项目怎么划定？是按照取得土地使用权证日期？还是建设用地规划许可证日期？建设工程规划许可证日期？建设工程施工许可证日期？预售许可证日期？竣工验收备案证日期？

6.营改增后房地产企业购买个人的房产能否抵扣进项税额？

7.营改增后个人销售二手房区分普通住房和非普通住房吗？能否继续适用差额征税政策？

8.营改增后房地产将开发产品转为自用固定资产，可否抵扣进项税额？或者是视同销售？视同销售并没有改变所有权，也许将来还会出售。一次性允许抵扣进项税额，会导致进项税额很大而长期不需要缴纳增值税。可否按照使用年限逐年计算抵扣？或者是参照企业所得税按照不少于最低折旧年限20年计算分摊抵扣进项税额？

9.营改增后房地产将开发产品转为经营性出租固定资产，可否抵扣进项税额？一次性允许抵扣进项税额，会导致进项税额长期大于出租销项税额而长期不需要缴纳增值税。

10.融资性售后回租合同未执行完毕怎样处理？经营性租赁房产呢？

11.先期拿地，成本较小，营改增后拿地成本可否抵扣？建设成本商品后，增值较大怎样处理？

12股权转让土地，怎样进行抵扣？

13合作建房，以地换房，以房换地增值税怎样处理？

14.合作建房有多少种方式？怎样应对营改增？

二、拿地环节增值税处理的问题

1.房地产企业支付的土地出让金是否有机会抵扣进项税？以什么票据为准？

2.房地产企业以招拍挂所支付的土地出让金计算抵扣进项税额，扣除率按照11%计算还是6%   

3.房地产企业支付的为获得土地相关的各种费用是否有机会抵扣进项税？比如拍卖佣金、评估费、交易费？

4.支付的各类政府规费能否获得进行抵扣？青苗补偿费用票据使用？市政配套费用怎样抵扣？

5.房地产企业为了取得土地与当地政府签订的投资协议中所明确的红线外支出如何计算征收增值税？红线外支出要不要视同销售征收增值税？另外，红线外支出也属于取得土地的成本，但是只有文件没有财政收据，可否抵扣进项税额？操作层面怎样处理？

6.取得土地缴纳的契税、耕地占用税可否作为增值税计税基础？换成财政收据可以吗？

7.房地产企业股权转让方式取得的土地怎么抵扣进项税额？

8.房地产企业股权转让方式转让了土地使用权，是否征收增值税？假如被转让的公司资产主要是房屋、土地权属。

9.营改增后，一级开发商取得土地，生地变熟地后转让，是参照营业税的差额计算方式还是一般计税方式计算征收增值税？

10.附带建设回迁房取得土地方式下，回迁房产视同销售并缴纳增值税？现金拆迁补偿部分的增值税处理？无论是回迁房产补偿还是现金补偿能否算取得土地使用权的进项税额？

11.支付的各类拆迁补偿费或拆一还一的成本如何抵扣？

12.项目公司尚未成立，以总公司的名义拿地，合同的签字方，发票抬头都是总公司，不是项目公司。在项目公司成立后，取得土地的相关支出是否能作为项目公司的成本？项目公司是否可以进行增值税抵扣？

三、前期工程环节的问题

1.如果没有最终取得土地所发生的前期调研费用、可行性研究费能否抵扣进项税额？

2.项目批报建费用怎样抵扣，发票或收据是什么样的？，项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费，如人防工程建设费、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）拆迁管理费、招投标管理费等。

3.规划设计费用如何抵扣进项税额？项目立项后的总体规划设计、单体设计费用、管线设计费用、改造设计费用、可行性研究费用（含支付社会中介服务机构的市场调研费用），制图、晒图费，规划设计模型制作费用、方案评审费用。

4.勘测丈量费用如何进行抵扣进项税额？主要包括：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等

5.工程招标费用如何进行抵扣进项税额？包括工程招标管理费、工程招标交易服务费、工程招标代理服务费用等（什么情况下必须进行招标？）

6.“三通一平”费是否可抵扣进项税额？如何进行抵扣进税额？道路通、电力通（含按规定应交的占道费、道路挖掘费）、自来水（上下水道）、场地平整（包括开工前垃圾运费）的费用。

7.临时设施费如何进行抵扣进项税额？工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。

8. 其他费用可否抵扣进项税额？包括挡光费、危房补偿鉴定费、施工噪音管理费等。

四、建安环节的问题

1.代建市政设施，房地产公司为总包方，分包给分包公司，房地产公司只收取代理费，如果营改增前符合按代理业缴纳营业税的条件，营改增后，增值税如何处理？可以按照服务业代理业6%差额计征增值税吗？分包单位发票开给政府。

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用所发生的进项税是否可以从销项税额中抵扣？

3.利用地下基础设施建造的车位、车库，不能办理产权，用来销售或者出租，进项税额能否抵扣？没有全部销售或出租完毕，进项税额抵扣多少？不能办理产权销售或者出租是按照销售不动产的税目还是出租不动产的税目？

4.存货与固定资产划分标准的变化对建筑、房地产企业抵扣进项税额有无关系？

5.房地产企业与建筑企业签订工程施工合同后，按照当地政府建设局或监理站的要求所缴纳的劳保费也取得了行政事业性收据，可否抵扣进项税额？这部分钱建设局会拨付建筑施工企业，建筑施工企业做增值税收入吗？除此之外，也许还有专项文明施工费、专项安全措施费。

6.营改增后甲供材处理的变化对房地产业税负的影响在哪里？

7.园林绿化工程营改增后的涉税风险控制技巧在哪里？

8.清包工环节材料费用怎样抵扣？

9.生产企业提供自产货物并提供安装劳务的怎样处理？

五、融资环节的问题

1.金融业营改增前的抵扣问题，银行贷款利息方面，银行是否会开具增值税专用发票以抵扣进项税？

2.非金融业营改增的抵扣问题，委托贷款、企业拆借、社会集资可否抵扣进项税额？

3.统借统贷利息分割单可否抵扣进项税额？一方取得利息进项税额发票也要转出，另一方支付利息分割单可以抵扣进项税额？还是只能开具发票才可以计算抵扣进项税额？

4.房地产信托基金资金成本的抵扣问题？

六、收入方面的问题

1.预计房地产销售、出租税率？都是11%吗？还是出租要按照17%计算？

2.房地产企业预收账款是否就要按照适用税率计算缴纳增值税？房子还没建已经实现了销售，订金、定金、意向金、诚意金，是在取得预售许可证之后签订了销售或预售合同确认增值税收入还是只要收到钱就要算收入？

3.房地产企业开盘后一售而光，但房子还没建，只有销项没有进项，可否先预征后清算？清算时点选择在取得竣工验收备案时间？

4.对于不同类型的房产即住宅、商业地产、车位，是否采用不同的增值税政策？税率一样，预征率会一样吗？

5.项目公司将开发产品转作固定资产，属于视同销售行为？进项税如何抵扣？如果随后又进行出售，销项税和进项税又如何处理？

6.以土地或商品房进行投资增值税处理？ 视同销售吗？

7.将房产免费提供给酒店使用，是否视同销售？还是视同出租？

8.合作建房一方出土地、一方出资金不成立独立法人企业，双方都要视同销售缴纳增值税吗？可否有视同采购的进项税额？

9.房地产企业营改增后总分支机构汇总纳税，可否包括子公司？实务中取得土地后办理项目子公司的较多。

10.营改增后首付款与按揭款该如何纳税？

11.营改增后“买一赠一”行为如何纳税以及风险如何控制？

12.营改增后视同销售行为如何纳税？

13.“三大费用”中涉及的进项税额如何抵扣，有何风险？是否要进项转出？

第五部分、如何应对房地产企业“营改增”

一、如何控制企业税务风险

1购买的材料都可以抵扣进项税额吗？

2. 购买的材料没有全部用于工程怎么办？

3. 购买的材料工地施工超定额浪费了怎么办？

4. 购买的材料工地被盗丢失怎么办？

5. 购买的材料抵顶了分包工程款怎么办 ？

6. 自用的施工机械处理给分包商怎么办？ 被盗了怎么办？

二、进行税收筹划

1.个人所得税怎样筹划

2.企业所得税怎样筹划

3.增值税怎样筹划

三、定价安排与税负转嫁

1.合同签订

2.价格的确定

3.支付安排