朱光磊

房地产企业避税与反避税专题（面对财税专业人员分税种讲解）

房地产公司的财务与通用行业的财务有什么不同之处？

房地产公司的开发流程对财务管理及税收筹划有什么特殊的影响？

精装住宅的开发流程与普通住宅的开发流程有什么区别之处？……

房地产企业的税收成本成为仅次于建安成本的第二大营运成本，即便如此，房地产公司的财务也在税务稽查面前屡败屡战，交了不该交的税，没省该省的税。怎样才能依法纳税、合理筹划？如何反稽查，稽查的主要手段有哪些？如何避税而又规避刑事责任？ 房地产集团公司的税收风险管控点在哪里？

本课程将带领学员充分了解当前房地产方面税收的热点、难点、重点法规以及税务稽查要点、风险等方面的问题，从房地产集团税收风险管控的角度，把握好企业合理避税与偷逃税款的临界点和全面纳税自查的技巧，并充分做好稽查应对和税务策划的准备，积极防范税务稽查的涉税法律风险。
    课程的最终目标是使学员掌握房地产企业的开发流程，在熟悉业务的基础上掌握企业成本各种控制方法与手段，由成本控制转化为成本经营，优化企业各项管理决策。

课程大纲：

第一部分 房地产企业税收规划手法总结与案例解析（一天）
第一节、 避税原理及案例解析

（一）、避税的四种境界

1、乱帐   没法查，通过征管漏洞漏税。

2、钻空子，集中运用于税法规定滞后于实务创新领域，如金融工具创新领域。

3、形式重于实质，本质就是利用信息不对称，使用阴阳合同、虚假交易或设计有利涉税合同改变业务税务结果。

4、打文件，企业公关在税务领域的直接体现。

（二）避税的基本程序（税收风险识别流程图）

1、征税对象  

思考1：没有产证的建筑物是否是房产税的征税对象。活动房是否是房产税的征税对象。

2、纳税义务人 

思考2：信托的利息为什么没有征营业税？理财收益为什么没有征营业税？

3、应纳税额的计算

思考3：为什么金螳螂幕墙公司也可以是高科技企业，可以适用15%企业所得税率？

思考4：为什么说过分关注税基的计算是避税的重大误区。

4、滥用税收优惠(研发费的加计扣除,全额预提地下车库成本)

5、纳税时点   

思考5：集团公司内资金往来没有合同，不收取利息，税务机关核定征收营业税是没有依据的。

6、申报时间、延迟纳税、申报表三级复核及票据管理

（三）、避税七种武器   

1、高难财技  不动产的融资租赁，售后回租或回购 资产包

思考6：资产重组、整体转让中，判定征不征流转税的依据是什么？

2、合并、分立

思考7：合并分立是税收最优化的手法，但是却不一定是成本最优化的手法。

3、踢球、以乱治乱

思考8：税收实践是集七分税法技术与三分沟通的综合艺术，沟通是必不可缺、有时甚至是决定性的。

4、资产计量

思考9：税法重视期间损益但是却忽略资产计税基础的计量，为税收筹划提供了通道。

5、分步筹划

思考10：房地产公司从境外美元借款计提利息后被债权人整体在境内作为债权转让，房地产公司的资本化利息是否要代扣预提所得税才可以企业所得税前扣除？

（四）、创新性筹划

1、创新业务，例如：资产重组、减资，金融衍生品、合作建房 BT 

2、引导权力机关进入涉税领域，影响纳税结果。 

利用违约金、法院文书、失火等非经营无票据业务损失规避企业所得税或个人所得税。

（五）、税法硬伤—缺少核心概念和严谨逻辑

培训公司的会员午餐是业务招待费吗？

二、税收风险管理整合框架介绍

    介绍系统化的税收风险管理方法。

第二节、房产税、土地使用税、个人所得税的避税手法与疑难探讨
一、房产税、土地使用税疑难问题

1、房产税的分劈确认是目前最适用的规避方法    
2、计租面积与建筑面积不同带来的税收风险    
3、未入帐房产的房产税问题    
4、租来的土地上建的房子，是否包含土地价值？

5、转租行为是否交税？

6、如何区分地下建筑物与地上相连的地下建筑物？

7、租来的集体用地，是否要交土地使用税？

8、按小时收费的车位费、按月租赁的车位费及机械车位的租赁费分别如何交房产税？

9、综合体商业得房率低，如何规避房产税？
二、个税的漏洞与反避税方法

1、个税征管框架结构

     = 1 \* GB3 \* MERGEFORMAT ①11个正列举税目外的个人所得不征税，但是工资薪金税目中没有正列举可以免税的都要征税。

     = 2 \* GB3 \* MERGEFORMAT ②5个劳动性质所得税目，6个非劳动性质所得税目，非劳动性质所得税率低于劳动性质所得。

     = 3 \* GB3 \* MERGEFORMAT ③11个税目中，除了个体工商户生产所得外，其余10个以代扣代交为主要申报方式。

2、现金与股权捐赠并不属于个人所得税征税范围

3、其他所得，并不是兜底条款

4、股权交易所产生的个人所得税，可以规避。

   如果股权已经过户，但是没有支付价款如何征卖方个人所得税？

5、代持股个税问题解析

6、合伙企业税收解析

   合伙企业并不是完全意义上的纳税透明体

   有限合伙公司并不属于股权私募基金的最优形式  
                     第三节  房地产相关流转税疑难问题解析
□案例1  不为人知的税法故事
《营业税暂行条例实施细则》“劳务发生地条款”修改的幕后故事。
思考1：为什么“劳务发生地条款”未修改前，可以实现零成本的避税（所得税及土地增值税）？
□案例2   特别的混合销售2011年第23号公告与原文件国税发[2002]117号的差别在哪里？
思考3：甲供材的种类有几种？甲供材是否必须取得建安发票？材料与设备的区别是什么？思考4：分包方是自产贷物+劳务，总包方是否扣除分包的的自产贷物价款差额征营业税？     分包方是非自产贷物+劳务，总包方是否扣除分包的的非自产贷物价款差额征营业税？

思考5：混合销售与兼营的区别是什么？卖房送汽车属于混合销售还是兼营？

混合销售的三个要件是什么？

□案例3 转让无形资产、咨询与培训的区别是什么？

思考6：转让非专利技术可以是转让无形资产，还可以是咨询，甚至是培训。

□案例4  营业税条例第五条 “纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务.转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。”较原条例，取消了“向对方”三个字。以一个案例说明，取消三个字的深层含意。

□案例5 营业税中只有三个视同销售，与增值税、土地增值税、企业所得税中的视同销售不同，差别如何协调？

思考7：转让无产证地下建筑物在营业税是视同销售吗？在土地增值税中需要征税吗？

第二部分 土地增值税形变分析及清算实战训练(一天)

                                      
一、土地增值税清算体系介绍

思考1：土地增值税分新房、旧房两个体系按核定、查帐两种方法进行清算，房地产公司存在选择清算体系的筹划方法，如何筹划选择清算体系？

关键点：土地增值税是按新房与旧房两种房屋类别进行清算体系区分，并不是按房地产公司与非房地产公司两种公司类别进行清算体系划分。

思考2：土地增值税中的成本，到底是凭票且必须付款扣除还是可以根据决算扣除？

思考3：收入按权责发生制确认，成本、税金按收付实现制原则确认，如何消除由于税法规定不合理而导致的额外税负？

二、查帐制下的清算
（一）土地增值税概念  

思考1：以房地产实物减资，是否交土地增值税？是否交营业税？          
思考2：只转让建筑物而不转让国有土地使用权是否要交土地增值税？
（二）土地增值税的纳税人
（三）几个重要的概念
1.清算单位
思考3:什么叫分期开发？分期开发目前无官方的标准。江苏省由规划批准书改为发改委立项。清算分类标准各地不同，导致税负不同。
思考4：江苏实际上是按三种类别分别计算增值率与增值税，然后按清算单位汇总纳税。
2.主管税务机关
3.车库的不同涉税结果
思考5：车库是否就是一定按非住宅类清算？ 车库有三大类四小种，它们的税收处理结果并不相同，各地政策也在持续变化中。  
思考6：可转让的地下车库是否应分摊土地成本？
4.分摊标准
思考7：建筑面积是成本分摊的唯一标准吗？有几种分摊的标准？在什么情况下优先适用哪种标准？
5.可售建筑面积
思考8：无产权证的建筑面积是否是可售建筑面积？地下建筑面积是否属于可售建筑面积？无产权架空层的建筑面积是否属于可售建筑面积？他们的成本处理方式并不相同。哪份资料是界定可售建筑面积的权威资料？
6.公共配套设施
思考9：公共配套设施的税务规划是影响土地增值税的最重要因素.
（四）收入
1.房地产销售收入
思考10：没有产权证的销售房地产，是不是收入？还是参照国税函〔2007〕645号？销售房地产使用权的金额，是不是土地增值税意义上的收入？

关键点：不动产所有权的设立与变更主要可以通过三种方式进行，登记并不是唯一的不动产所有权设立与变更方式。
2.视同销售收入
思考11：没有列举无偿捐赠，无偿捐赠是否是视同销售？       
税务机关的权力利器---核定权并无公开的、可操作的程序和标准，是税收法定宪政原则下的修正原则。
3.自用或出租
思考12：
①人防的地下车库到底是转租行为还是销售行为？成本是否可以扣除？江苏要求房地产公司移交人防使用权才可以扣除成本，既违反了成本扣除的原理也违反了人防法。     
②销售使用权和租赁的区别是什么？
（五）成本
1.取得土地使用权所支付的金额
思考13：
①取得土地使用权所支付的金额，是否仅限于支付给国土房产局的土地出让金？ 土地出让金返还如何处理？              
②母公司帐面金额为1000万的土地，评估为3000万作价投资入子公司，子公司土地增值税清算时土地的计税成本是多少？1000万，3000万还是0？
③一个项目为另一个项目提供了部分安置房，如何确定土地成本？

 = 4 \* GB3 \* MERGEFORMAT ④在不同的清算单位之间土地优先按占地面积分摊，在同一个清算单位，土地按建筑面积分摊。
2.开发土地和新建房及配套设施的成本
思考14：
①同一清算单位中，可以存在不同的单方建筑面积成本。

②资本化利息是否是开发间接费用的内容？许多税务机关认为，土增中没有资本化利息，只是对了一半。实际上有一个变化的过程。 资本化利息是不得扣除还是不得加计扣除？实际上有一个变化的过程  
③原文件存在漏洞，设备与甲供材不得作为开发成本
④开发间接费和期间费用的界限在哪里？                            
⑤如何判定政府规费哪些进开发成本、哪些是代收费用？
⑥什么才是土地增值税中可以“全额扣除”的代收费用？    
⑦如何筹划“甲供材”导致的建筑方额外附加营业税？
3.开发土地和新建房及配套设施的费用
思考15： 
①没有借款，是否可以按10%扣除开发费用？
②滚动开发利息如何划分？多种筹资方式和单一筹资方式对利息支出扣除的影响不同。
4.与转让房地产有关的税金
思考16：营业税税收返还，是否可以作为与转让房地产有关的税金扣除？
5.财政部规定的其他扣除项目
思考17：  
①房地产公司的印花税不得作为扣除项目。

②一个商住两用房如何分开核算土地增值税成本？海南、江苏、南通有比较好的解决方案。（六）票据
思考18：什么是土地增值税中的合法有效凭证？投资行为没有发票，土地增值税中的成本如何扣除？
（七）新房尾盘清算
思考19：清算后的销售收入是否可以扣除销售税金、开发费用？ 如何启动二次清算程序？（八）旧房土地增值税清算
思考20：
①开发商出租或自用的房地产是否成为旧房？      
②土地增值税中区分旧房和新房的标准是什么？
③房地产企业销售旧房能否加计扣除?旧房的土地契税是否可以全额扣除？

④旧房土地增值税清算规划
四、当前土地增值税筹划流行手法中的陷阱分析
1降价筹划。                 

 案例说明事前降价筹划带来的恶果，事实上降价筹划仅适用于旧房清算。

2.成立销售公司.降低适用税率筹划。

案例说明采取不同操作手法下，同一个方案成败的区别。
3.装修收入分散筹划。   

案例说明该筹划给销售和品牌带来的负面影响,税收筹划必须符合商业惯例。

第三部分     房地产企业所得税的避税与反避税(一天)

                                      
第一节  案例解析
思考1：无产证的地下建筑物分别有几种？他们的成本处理有什么不同？
思考2：架空层等地上无产证建筑面积，成本如何处理？
思考3：在上海.常州等地有产证的地下建筑物成本如何处理？它们还可以按31号文中的公共配套设施处理吗？
思考4：地下车库的成本如何处理可以节税？地下车库可以0避税成本实现节税。
思考5： 除了按合同总额10%预提成本外，哪些成本可以全额预提在所得税前进行扣除？分享全额预提成本，延迟2000万所得税1年交税案例。

思考6：财税【2008】121号与国税发【2009】2号是什么样的关系？解析121号文与国税发【2009】2号中关于关联方借款利息如何衔接扣除的疑问。  

思考7: 一般借款利息资本化有哪些技巧？               
思考8: 房地产公司的筹建期什么时候结束？
思考9: 土地未正式开发，即有临时建筑租金收入怎么处理？

第二节  31号文操作空间解析
一、31号文的整体结构

思考1：31号文规范了销售期房的常规商业模式，收入以收付实现制进行确认；不适用于销售现房的商业模式。成本的确认原则与收入的确认原则不能匹配，如何协调？。

思考2：对于成本的分摊，规定了两种分摊的标准，会导致不同的税收后果，分摊标准的选择有很大的筹划空间，如何筹划？

思考3：成本对象的选择存在技巧，如何选择最佳的成本对象？

思考4：商业地产二次以上成本调整及资产后续计量存在难题，如何解决？

思考5：31号文存在漏洞可以全额预提成本，如何操作？

思考6：31号文对于利息，有两处不同的表述，如何协调？

二、开发业务与竣工时间                 
思考1：完工与未完工对于稽查来说有什么区别？未完工产品不查成本，只查收入
思考2：竣工证明材料是指什么？竣工证明材料交房地产管理部门备案是一个时点还是一个时期？        
思考3：竣工材料的报送时间会带来什么涉税后果？
三、收入的税务处理
思考1：未正式签订“合同”所取得的收入是不是收入？

思考2：定金.意向金是不是收入？
思考3：预收收入是不是视同销售？        
思考4：如何实现预缴所得税的人为调节？该人为调节是否是偷税？
思考5：年度申报表附表3调增，调减到底调什么？           
思考6：本年度预售收入是否需要在附表三调减？
思考7：如何以前的预交毛利率高于实际毛利怎么办？         
思考8：税率差变动是否能转回？
思考9：可售建筑面积指什么？

思考10：免租期的收入，财税差异是什么？朝令夕改的所得税条例创新。
思考11：所得税申报表不支持许多地产行业特殊文件，如何填列？
思考12：以前年度的广告费.宣传费.招待费如何在新的申报表中填列？存在筹划选择的空间。

四、案例介绍成本的计算步骤（6大原则、四种分配方法、3个完工标准、七步骤）

思考1：房地产公司的佣金到底是按5%还是10%扣除？

★思考2：为什么说房地产公司的避税重灾区是在房地产公司的成本核算上?为什么说房地产公司的真实成本由工程决算人员掌握，财务人员仅是根据财税需要进行组合而已？如何利用税法漏洞进行成本筹划？

思考3：成本筹划的风险点在什么地方？

★思考4：房地产公司的成本核算流程是怎样的？为您介绍完整的房地产成本归集、分配、结转及后续调整的流程和方法。

（1）、根据总包合同划分成本对象是确定成本对象的基本原理

（2）、确定成本对象的六原则

（3）、成本分摊标准的选择技巧

思考5：房地产公司的合同风险控制关键点介绍

第四部分  土地增值税疑难案例解析（高级篇） (一天)   

第一节 疑难土地增值税案例解析 

1、在建工程转让案例

思考1：如何通过在建工程+代建的方式实现整体售楼，该手法如何避土地增值税？

思考2：通过在建工程转让的方式，是否可以避契税？

思考3：如何不开发房产而实现卖一手房？

思考4：在建工程转让如何分割土地证？

思考5：受让方如何在不重新办理四证的情况下预售房产？

      介绍完整的在建工程转让流程

2、以转让股权而实质转让房地产行为征土地增值税问题（国税函〔2000〕687号）解析

思考6：对转让股权而实质转让房地产行为征土地增值税的法律渊源是什么？

思考7：该行为土地增值税纳税主体是谁？

思考8：土地增值税计税基础是多少？

思考9：国税函〔2000〕687号文法律效力问题

思考10：以转让股权而实质转让房地产行为主要指哪种情况？

3、一个集投资、改变企业性质的综合避税案例

思考11：卖股权是否存在土地增值税？是否按国税函〔2000〕687号征税？

思考12：旧房的评估价是否含土地？

思考13：投资时上下游没有房地产公司，投资完成后，变更为房地产公司，是否交土地增值税？

思考14：商贸公司是否可以开发房地产？

4、逆向关联转移定价避土地增值税案

思考15：关联交易价格明显过高而导致避税，是否可以核定？

思考16：以盈利为目的政策性搬迁，是否交土地增值税？

5、精装房分劈为销售毛坯房+装饰业务风险分析

思考17：精装房分劈为销售毛坯房+装饰业务有明显的避税效果，为什么没有大面积实施？

6、房地产定单式生产可采用的税收筹划风险分析

思考18：投资转股以实现整体卖楼的方式受哪些客户条件的限制？

思考19：吸收合并主要操作关键难点及风险点在哪里？

7、租赁军用土地建建筑物，销售二十年使用权案例分析

思考20：租赁军用土地建建筑物，销售二十年使用权营业税按租赁还是销售不动产处理？租赁和销售建筑物永久使用权的区别是什么？

思考21：根据国税函〔2007〕645号，是否存在土地增值税？

思考22：是否存在房产税？

8、投资所得土地，土地增值税清算计税成本案例分析

思考23：投资所得土地，土地增值税清算计税成本是多少？是0?还是评估价？

思考24：由于没有发票，扣除的凭据是什么？

9、土地增值税清算案例分析

思考25：分期开发的项目，是否可以先按占地面积分摊土地成本，然后按可售建筑面积二次分摊土地成本？

思考26：土地增值税清算时，收入是权责发生制，税金是收付实现制，如何筹划？

思考27：清算单位，某省用发改委的立项批复作为口径，如何筹划？

思考28：违约金，游泳池管理收入是不是土地增值税清算收入？