朱光磊

房地产企业税收规划手法总结与案例解析

主要内容：

第一节、 避税原理及案例解析

（一）、避税的四种境界

1、乱帐   没法查，通过征管漏洞漏税。

2、钻空子，集中运用于税法规定滞后于实务创新领域，如金融工具创新领域。

3、形式重于实质，本质就是利用信息不对称，使用阴阳合同、虚假交易或设计有利涉税合同改变业务税务结果。

4、打文件，企业公关在税务领域的直接体现。

（二）避税的基本程序（税收风险识别流程图）

1、征税对象  

思考1：没有产证的建筑物是否是房产税的征税对象。活动房是否是房产税的征税对象。

2、纳税义务人 

思考2：信托的利息为什么没有征营业税？理财收益为什么没有征营业税？

3、应纳税额的计算

思考3：为什么金螳螂幕墙公司也可以是高科技企业，可以适用15%企业所得税率？

思考4：为什么说过分关注税基的计算是避税的重大误区。

4、滥用税收优惠(研发费的加计扣除,全额预提地下车库成本)

5、纳税时点   

思考5：集团公司内资金往来没有合同，不收取利息，税务机关核定征收营业税是没有依据的。

6、申报时间、延迟纳税、申报表三级复核及票据管理

（三）、避税七种武器   

1、高难财技  不动产的融资租赁，售后回租或回购 资产包

思考6：资产重组、整体转让中，判定征不征流转税的依据是什么？

2、合并、分立

思考7：合并分立是税收最优化的手法，但是却不一定是成本最优化的手法。

3、踢球、以乱治乱

思考8：税收实践是集七分税法技术与三分沟通的综合艺术，沟通是必不可缺、有时甚至是决定性的。

4、资产计量

思考9：税法重视期间损益但是却忽略资产计税基础的计量，为税收筹划提供了通道。

5、分步筹划

思考10：房地产公司从境外美元借款计提利息后被债权人整体在境内作为债权转让，房地产公司的资本化利息是否要代扣预提所得税才可以企业所得税前扣除？

（四）、创新性筹划

1、创新业务，例如：资产重组、减资，金融衍生品、合作建房 BT 

2、引导权力机关进入涉税领域，影响纳税结果。 

利用违约金、法院文书、失火等非经营无票据业务损失规避企业所得税或个人所得税。

（五）、税法硬伤—缺少核心概念和严谨逻辑

培训公司的会员午餐是业务招待费吗？

二、税收风险管理整合框架介绍

    介绍系统化的税收风险管理方法。

第二节、房产税、土地使用税、个人所得税的避税手法与疑难探讨
一、房产税、土地使用税疑难问题

1、房产税的分劈确认是目前最适用的规避方法    
2、计租面积与建筑面积不同带来的税收风险    
3、未入帐房产的房产税问题    
4、租来的土地上建的房子，是否包含土地价值？

5、转租行为是否交税？

6、如何区分地下建筑物与地上相连的地下建筑物？

7、租来的集体用地，是否要交土地使用税？

8、按小时收费的车位费、按月租赁的车位费及机械车位的租赁费分别如何交房产税？

9、综合体商业得房率低，如何规避房产税？
二、个税的漏洞与反避税方法

1、个税征管框架结构

     = 1 \* GB3 \* MERGEFORMAT ①11个正列举税目外的个人所得不征税，但是工资薪金税目中没有正列举可以免税的都要征税。

     = 2 \* GB3 \* MERGEFORMAT ②5个劳动性质所得税目，6个非劳动性质所得税目，非劳动性质所得税率低于劳动性质所得。

     = 3 \* GB3 \* MERGEFORMAT ③11个税目中，除了个体工商户生产所得外，其余10个以代扣代交为主要申报方式。

2、现金与股权捐赠并不属于个人所得税征税范围

3、其他所得，并不是兜底条款

4、股权交易所产生的个人所得税，可以规避。

   如果股权已经过户，但是没有支付价款如何征卖方个人所得税？

5、代持股个税问题解析

6、合伙企业税收解析

   合伙企业并不是完全意义上的纳税透明体

   有限合伙公司并不属于股权私募基金的最优形式  
                     第三节  房地产相关流转税疑难问题解析
□案例1  不为人知的税法故事
《营业税暂行条例实施细则》“劳务发生地条款”修改的幕后故事。
思考1：为什么“劳务发生地条款”未修改前，可以实现零成本的避税（所得税及土地增值税）？
□案例2   特别的混合销售2011年第23号公告与原文件国税发[2002]117号的差别在哪里？
思考3：甲供材的种类有几种？甲供材是否必须取得建安发票？材料与设备的区别是什么？思考4：分包方是自产贷物+劳务，总包方是否扣除分包的的自产贷物价款差额征营业税？     分包方是非自产贷物+劳务，总包方是否扣除分包的的非自产贷物价款差额征营业税？

思考5：混合销售与兼营的区别是什么？卖房送汽车属于混合销售还是兼营？

混合销售的三个要件是什么？

□案例3 转让无形资产、咨询与培训的区别是什么？

思考6：转让非专利技术可以是转让无形资产，还可以是咨询，甚至是培训。

□案例4  营业税条例第五条 “纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务.转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。”较原条例，取消了“向对方”三个字。以一个案例说明，取消三个字的深层含意。

□案例5 营业税中只有三个视同销售，与增值税、土地增值税、企业所得税中的视同销售不同，差别如何协调？

思考7：转让无产证地下建筑物在营业税是视同销售吗？在土地增值税中需要征税吗？