朱光磊

房地产企业所得税的避税与反避税

课程背景：房地产公司的财务与通用行业的财务有什么不同之处？

房地产公司的开发流程对财务管理及税收筹划有什么特殊的影响？

精装住宅的开发流程与普通住宅的开发流程有什么区别之处？……

房地产企业的税收成本成为仅次于建安成本的第二大营运成本，即便如此，房地产公司的财务也在税务稽查面前屡败屡战，交了不该交的税，没省该省的税。怎样才能依法纳税、合理筹划？如何反稽查，稽查的主要手段有哪些？如何避税而又规避刑事责任？ 房地产集团公司的税收风险管控点在哪里？

本课程将带领学员充分了解当前房地产方面税收的热点、难点、重点法规以及税务稽查要点、风险等方面的问题，从房地产集团税收风险管控的角度，把握好企业合理避税与偷逃税款的临界点和全面纳税自查的技巧，并充分做好稽查应对和税务策划的准备，积极防范税务稽查的涉税法律风险。
    课程的最终目标是使学员掌握房地产企业的开发流程，在熟悉业务的基础上掌握企业成本各种控制方法与手段，由成本控制转化为成本经营，优化企业各项管理决策。

                                      
主要内容：

第一节  案例解析
思考1：无产证的地下建筑物分别有几种？他们的成本处理有什么不同？
思考2：架空层等地上无产证建筑面积，成本如何处理？
思考3：在上海.常州等地有产证的地下建筑物成本如何处理？它们还可以按31号文中的公共配套设施处理吗？
思考4：地下车库的成本如何处理可以节税？地下车库可以0避税成本实现节税。
思考5： 除了按合同总额10%预提成本外，哪些成本可以全额预提在所得税前进行扣除？分享全额预提成本，延迟2000万所得税1年交税案例。

思考6：财税【2008】121号与国税发【2009】2号是什么样的关系？解析121号文与国税发【2009】2号中关于关联方借款利息如何衔接扣除的疑问。  

思考7: 一般借款利息资本化有哪些技巧？               
思考8: 房地产公司的筹建期什么时候结束？
思考9: 土地未正式开发，即有临时建筑租金收入怎么处理？

第二节  31号文操作空间解析
一、31号文的整体结构

思考1：31号文规范了销售期房的常规商业模式，收入以收付实现制进行确认；不适用于销售现房的商业模式。成本的确认原则与收入的确认原则不能匹配，如何协调？。

思考2：对于成本的分摊，规定了两种分摊的标准，会导致不同的税收后果，分摊标准的选择有很大的筹划空间，如何筹划？

思考3：成本对象的选择存在技巧，如何选择最佳的成本对象？

思考4：商业地产二次以上成本调整及资产后续计量存在难题，如何解决？

思考5：31号文存在漏洞可以全额预提成本，如何操作？

思考6：31号文对于利息，有两处不同的表述，如何协调？

二、开发业务与竣工时间                 
思考1：完工与未完工对于稽查来说有什么区别？未完工产品不查成本，只查收入
思考2：竣工证明材料是指什么？竣工证明材料交房地产管理部门备案是一个时点还是一个时期？        
思考3：竣工材料的报送时间会带来什么涉税后果？
三、收入的税务处理
思考1：未正式签订“合同”所取得的收入是不是收入？

思考2：定金.意向金是不是收入？
思考3：预收收入是不是视同销售？        
思考4：如何实现预缴所得税的人为调节？该人为调节是否是偷税？
思考5：年度申报表附表3调增，调减到底调什么？           
思考6：本年度预售收入是否需要在附表三调减？
思考7：如何以前的预交毛利率高于实际毛利怎么办？         
思考8：税率差变动是否能转回？
思考9：可售建筑面积指什么？

思考10：免租期的收入，财税差异是什么？朝令夕改的所得税条例创新。
思考11：所得税申报表不支持许多地产行业特殊文件，如何填列？
思考12：以前年度的广告费.宣传费.招待费如何在新的申报表中填列？存在筹划选择的空间。

四、案例介绍成本的计算步骤（6大原则、四种分配方法、3个完工标准、七步骤）

思考1：房地产公司的佣金到底是按5%还是10%扣除？

★思考2：为什么说房地产公司的避税重灾区是在房地产公司的成本核算上?为什么说房地产公司的真实成本由工程决算人员掌握，财务人员仅是根据财税需要进行组合而已？如何利用税法漏洞进行成本筹划？

思考3：成本筹划的风险点在什么地方？

★思考4：房地产公司的成本核算流程是怎样的？为您介绍完整的房地产成本归集、分配、结转及后续调整的流程和方法。

（1）、根据总包合同划分成本对象是确定成本对象的基本原理

（2）、确定成本对象的六原则

（3）、成本分摊标准的选择技巧

思考5：房地产公司的合同风险控制关键点介绍