朱光磊

土地增值税疑难案例解析（高级篇）

 课程内容：

第一节 疑难土地增值税案例解析 

1、在建工程转让案例

思考1：如何通过在建工程+代建的方式实现整体售楼，该手法如何避土地增值税？

思考2：通过在建工程转让的方式，是否可以避契税？

思考3：如何不开发房产而实现卖一手房？

思考4：在建工程转让如何分割土地证？

思考5：受让方如何在不重新办理四证的情况下预售房产？

      介绍完整的在建工程转让流程

2、以转让股权而实质转让房地产行为征土地增值税问题（国税函〔2000〕687号）解析

思考6：对转让股权而实质转让房地产行为征土地增值税的法律渊源是什么？

思考7：该行为土地增值税纳税主体是谁？

思考8：土地增值税计税基础是多少？

思考9：国税函〔2000〕687号文法律效力问题

思考10：以转让股权而实质转让房地产行为主要指哪种情况？

3、一个集投资、改变企业性质的综合避税案例

思考11：卖股权是否存在土地增值税？是否按国税函〔2000〕687号征税？

思考12：旧房的评估价是否含土地？

思考13：投资时上下游没有房地产公司，投资完成后，变更为房地产公司，是否交土地增值税？

思考14：商贸公司是否可以开发房地产？

4、逆向关联转移定价避土地增值税案

思考15：关联交易价格明显过高而导致避税，是否可以核定？

思考16：以盈利为目的政策性搬迁，是否交土地增值税？

5、精装房分劈为销售毛坯房+装饰业务风险分析

思考17：精装房分劈为销售毛坯房+装饰业务有明显的避税效果，为什么没有大面积实施？

6、房地产定单式生产可采用的税收筹划风险分析

思考18：投资转股以实现整体卖楼的方式受哪些客户条件的限制？

思考19：吸收合并主要操作关键难点及风险点在哪里？

7、租赁军用土地建建筑物，销售二十年使用权案例分析

思考20：租赁军用土地建建筑物，销售二十年使用权营业税按租赁还是销售不动产处理？租赁和销售建筑物永久使用权的区别是什么？

思考21：根据国税函〔2007〕645号，是否存在土地增值税？

思考22：是否存在房产税？

8、投资所得土地，土地增值税清算计税成本案例分析

思考23：投资所得土地，土地增值税清算计税成本是多少？是0?还是评估价？

思考24：由于没有发票，扣除的凭据是什么？

9、土地增值税清算案例分析

思考25：分期开发的项目，是否可以先按占地面积分摊土地成本，然后按可售建筑面积二次分摊土地成本？

思考26：土地增值税清算时，收入是权责发生制，税金是收付实现制，如何筹划？

思考27：清算单位，某省用发改委的立项批复作为口径，如何筹划？

思考28：违约金，游泳池管理收入是不是土地增值税清算收入？