张健

房地产项目投资决策和风险控制 

【课程分析】
    如果将房地产投资开发过程中大大小小的风险看做房地产企业利润的盗贼，那么“贼王”当属投资决策阶段的风险。“擒贼先擒王”，投资决策阶段的风险防范和规避至关重要，将直接决定项目的成败。

    项目到底该不该做？如何定位？怎么投资？资金从哪里来？经济测算怎么做，各经济指标之间是一种什么样的勾稽关系？敏感性分析要注意哪些问题……这些都是要在投资决策阶段解决的问题，解决不好，开发商很可能会面临资金链断裂、项目烂尾、诉讼纠纷等危险。

    本课程即在总结分析大量真实案例的基础上，归纳出投资决策阶段的各种风险类型，并总结出风险防范的对策。本课程可以帮助房地产企业识别投资决策阶段各类潜在风险，提高掌控复杂变幻的市场的能力，理性决策、科学决策、成功决策，成功运作房地产项目，实现利润最大化。

【课程收益】

    1、通过案例分析，深度挖掘投资决策阶段可能出现的九大风险类型

    2、为学员总结提炼出十一项风险防范对策

    3、四类经典模板，为学员展示投资决策风险防范和规避的实战策略

【培训对象】

    房企董事长、总经理、副总、项目经理、各部门经理。

【课程纲要】

一、投资决策不可忽视的九大风险因素解读及案例分析

（一）投资决策阶段不可忽视的九大风险因素

（二）案例分析

     案例1：面积超标，经济适用房成烂尾

     案例2：资金链断裂，企业面临破产

     案例3：广厦失房地产业发展的黄金十年

二、科学决策的八大策略

（一）科学决策的八大策略

1、做好可行性论证

（1）房地产投资可行性论证的五大任务和三项目的

（2）可行性论证过程中最容易犯的六种典型错误

（3）如何让可行性论证由“报告”到切实“可行”

（4）可行性论证过程中应关注的十大要点

（5）合理设计可行性论证流程的“天龙八步”

（6）可行性论证操作流程图

（7）模板一：项目可行性研究报告内容指引

    模板二：××项目可研报告

2、做好前期法律风险防范

（1）项目用地取得使用权的一般法律程序

（2）获取项目的六种方式

（3）一级开发权的获取及模板

     模板一：土地一级开发所需文件汇总

    模板二：土地一级开发政府谈判交流提纲范本

    模板三：土地一级开发协议范本

（4）一二级联动的四种模式及五大关键管控点

（5）必须招拍挂的情形

（6）项目直接转让的法律分析与风险防范

（7）股权收购获取项目的法律分析与风险防范

     模板一：法律尽职调查报告

     模板二：法律意见书

     模板三：合作开发协议

3、做好投资收益的控制

（1）成本预测

（2）税务分析

（3）项目资金预测

    模板一：可研经济测算经济指标部分模版

    模板二：× ×项目经济测算

（4）经济效益与敏感性分析

     模板：× ×项目敏感性分析

4、做好经济环境预测

5、做好信息的收集

6、合理选择合作方式

（1）五种合作方式

（2）与合作风险有关的因素

（3）不同合作方式的潜在风险与关键管控点

7、各部门参与配合

（1）财务、物业等部门参与投资决策的必要性

（2）各部门在投资决策过程中的分工与配合

8、与政府资源和谐对接

（1）企业行为与政府资源和谐对接的五大切入点

（2）如何处理地方政策与国家政策的冲突

（3）开发商如何协调与地方政府之间的利益关系