董春辉

   建筑与房地产开发企业营改增政策解读与实务操作指南

【课程背景】

随着财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件的下发，全面推开营业税改征增值税试点工作已经进入实质性实施阶段。从5月1日起将全面实施营改增，试点范围将扩大到建筑业、房地产业、金融业及生活服务业。

■建筑与房地产企业营改增的全面实施，将会给企业纳税管理带来巨大的变化，不仅仅是税种发生变化，纳税人身份、纳税地点、税额计算、纳税申报、会计核算、税收征管模式和环境、供应商管理、发票管理、工程承包模式的选择等诸方面都将发生重大变化。如何准确把握这些变化，提前做好各项准备工作，提出应对措施 ，规避风险，合理筹划是每个建筑与房地产企业都必须面临的问题。

■为了帮助房地产企业准确理解和把握营改增方案的核心内容，解决实际操作中的难点疑点问题，有效防范和控制涉税风险，实现理性纳税筹划，顺利平稳渡过营改增过渡期，提高企业经济效益，特邀税务专家董春辉老师为您现场剖析建筑与房地产企业营改增政策精髓、解析实务操作中的难点问题，分享过渡期应对技巧，为规避涉税风险、全面降低税负提供帮助。全程实战案例分享，接地气、重实效，让我们和您共同携手！准确认识、坦然面对，开启您的建筑与房地产业“营改增”之旅！让您不虚此行！

【热点关注】

■关注热点——为什么营改增？这是22年前税制改革的最后一步。什么是增值税？您了解增值税的特点、核算方法和专用发票吗？营业税与增值税的财务核算有何不同？复杂还是简单？

■抓住焦点——税率和税负率！您对税负率的认识有多少？税务局为什么总是拿税负率说事？有依据吗？您对税收流失率了解多少？

■剖析难点——土地？人工？存量房？土地增值税？

【课程收益】

通过学习使学员掌握增值税的基本政策和核算，如何准确核算销项税额与进项税额，税收优惠政策,增值税会计核算等业务知识，为到来的营改增做好准备。

【课程大纲】

一．营改增对建筑与房地产企业的影响及应对策略

1．营改增后建筑与房地产企业面临的最大税收难点问题是什么？

2．企业如何运用五部控制法化解营改增纳税风险？

二．建筑与房地产企业增值税纳税人和扣缴义务人

1．营改增纳税义务人如何确定？

2．营改增纳税人的类型与认定条件是什么？

3．扣缴义务人的规定及风险防范

4．增值税纳税人身份是否具有可选择性？

5．没有取得销售额前是否可以认定为一般纳税人?

6．工程挂靠经营如何确定纳税人? 营改增后的最大风险是什么?如何规避？

三．建筑与房地产企业增值税的应税范围及税率

1．建筑与房地产企业增值税应税范围如何规定？

2．建筑与房地产企业哪些行为属于视同销售行为应缴纳增值税？

3．土地或不动产投资是否缴纳增值税?

4．转让股权是否缴纳增值税?

5．100%同一控制企业间土地房屋权属划转如何缴纳增值税？

6．建筑与房地产企业税率与征收率是如何规定的？

7．建筑与房地产企业税率及征收率各自的适用条件是什么？

8．混合销售和兼营的税率适用有何重大变化？

四．建筑与房地产企业增值税应纳税额和计税方法

1．什么是一般计税方法和简易计税方法？

2．计税方法如何选择？建筑企业一般纳税人可否选择简易办法计税？

3．小规模纳税人期间，一次性销售额超过认定标准时，如何适用税率？

4．案例分析

五．建筑与房地产企业销售额的确定

1．建筑与房地产企业应税销售额如何确定？房地产企业支付土地出让金如何纳税处理？土地出让金返还如何处理？

2．清包工建筑工程和甲供工程在销售额的确定上营改增前后有何重大变化？对建筑和房地产公司有何影响？

3．混合销售与兼营概念的重大变化对销售额确定有哪些影响？

4．建筑与房地产企业视同销售销售额如何确认？房地产企业“买一赠一”是否视

■同销售缴纳增值税？是否属于混合销售？

5．代为政府的收取的款项可否从销售额中减掉?

6．折扣销售的销售额如何确认？

7．建筑公司包分包工程如何确认销售额？

8．建筑公司跨期工程如何确认销售额？

9．出租的不动产免租期内如何确认销售额?

10．随房赠送物业管理费如何确认销售额?

六．建筑与房地产企业进项税额抵扣

1．准予抵扣的进项税额的范围及扣除凭证

2．不能抵扣进项的具体规定

3．土地出让金、市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费可否作为房地产企业的进项扣除？

4．借款利息可否抵扣进项税?融资相关的手续费、咨询费等是否可以抵扣进项？

5．房地产开发企业甲供材如何抵扣进项税额？

6．混合销售业务营改增后如何开具发票和抵扣进项税额？

7．房开企业成片取得土地，分期开发,如何抵扣?

8．买房送家电，房开企业购家电可以抵扣进项，售房按销售不动产缴纳增值税吗？

9．境外设计费、策划费的如何抵扣处理？

10．购进苗圃可否按外购农产品计算抵扣进项税额？

11．施工临时用水、用电的如何抵扣处理？

12．以土地使用权、不动产、机器设备作价出资的情况，是否可以抵扣进项税额？

13．支付的劳务派遣费能否抵扣进项税?

14．差旅费可否抵扣进项？

15．从适用简易办法计税的一般纳税人购进货物或劳务可否取得增值税进项发票？

16．企业购买不动产可否抵扣进项？抵扣方法有何特殊规定？

17．发票风险如何管控？

七．建筑与房地产企业纳税地点及纳税义务发生时间

1．营改增后建筑与房地产企业纳税地点的规定有何重大变化？对建筑企业挂靠

经营有何影响？

2．房地产企业跨区项目纳税地点如何确定？如何开具专用发票？

3．建筑公司异地施工项目的纳税地点如何确定？如何开具专用发票？

4．建筑与房地产企业纳税义务发生时间如何确定？何时开具发票？

5．房开企业收到定金、首付款、现金分期收款如何开具发票？

6．建筑公司分期结算如何确定纳税义务发生时间？

7．在预征地缴纳税款大于在机构所在地计算的实际税款如何处理？

八．建筑与房地产企业营改增政策的衔接

1．过渡期政策的总体原则是什么？

2．新老项目如何界定？

3．房地产老项目如何纳税？

4．建筑工程老项目如何纳税？

5．销售营改增前取得的非自建不动产如何纳税？

6．将营改增前取得的不动产对外出租如何纳税？

7．如何选择适用一般计税方法还是简易计税方法？

8．如果营改增后交房时有面积差，需要退房款，而这部分房款已经缴纳营业税了该如何处理？

9．未付款的建材能否等到营改增之后取得专用发票抵扣进项税?

10．营改增前签订的合同是否需要修改？哪些条款需要增加？

九．建筑与房地产企业会计处理与纳税申报

1．会计科目设置

2．建筑企业主要帐务处理案例分析

3．房地产企业主要帐务处理案例分析

4．纳税申报及征收管理