朱克实

房地产开发项目结算、土地增值税清算鉴证暨营改征与税收规划高级研修班

课程提纲

           房地产开发企业在开发项目过程中存在着会计处理与所得税处理的差异，同时土地增值税扣除项目及加计扣除项目与所得税也有差异，如果准确地将会计核算内容转换为土地增值税计算相关项目而不错不仅需要技术支持，而且还要科学地进行业务处理。会计与税法的协调才是解决问题的关键。

         针对不断变化的市场环境，经济增长乏力，税收收入任务变得更为艰巨。强化征管成为目前税收工作的重中之重。同时税制改革也为企业遵从税法带来困扰，涉税风险越来越考验着财税管理人员的能力和耐力。如果用一种简单有效的方式监控涉税风险成为管理者的一种追求和向往。本次课程不仅仅提供一些案例分析，更重要的是的提供一种管理手段，即用管理报表的方式来监控和管理涉税风险 。同时对一些争议的问题特别是企业所得税与土地增值税差异问题进行深入分析，规避误判造成的损失与风险。

     通过本课程的学习可以获得如下收益“：

1.      学会用管理报表来监控和管理涉税风险；

2.      学会区分所得税汇算与土地增值税清算过程中对相关成本费用的划分，避免误判造成的损失和风险；

3.      学会并掌握土地增值税清算程序、清算过程需要的资料、清算鉴证报表使用及与会计账目数据的切入、及鉴证报告的出具；

4.      在清算过程中正确把握和准确运用现存的有效的文件开展税收规划并规避风险；

5.      及时解决工作中存在的问题。

       引言：营业税改征增值税对房地产行业的影响

1.      营业税改征增值税对房地产开发企业的影响

2.      8月1日后的最重要的变化

3.      租赁会计准则变化与融资租赁营业税改征增值税的税务处理

4.      一些特殊问题的处理

5.      甲方供料的营业税改征增值税的发票及会计处理

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•         第一节  房地产开发项目结算及会计核算实务

•         一、项目开发的三个阶段

•             准备阶段、行政审批阶段（五证的获得）和权属初始登记阶段。此阶段税务风险分析判断。包括十余种拿地方式的税收规划。

•         二、项目开发结算的四个程序

•         工程预算（包括全科目介绍、预算表格设计及编制）、工程结算、竣工结算与竣工决算

•         三、开发成本的归集范围及会计核算账户设置、程序、方法

•         开发成本组成内容、开发成本核算程序、成本分摊方法

•         四、开发间接费用的10大内容

•         五、房屋开发成本与土地开发成本的核算

•             成本核算对象六原则、    房屋开发成本项目核算、   土地开发成本核算

•         六、企业所得税开发成本与会计成本5大不同点

•         成本对象确定原则具体应用、计税成本内容所得税与土增税处理不同点、   计税成本核算的一般程序、    成本分配方法 及应用、   预提费用及后续费用处理

•         七、土地增值税开发成本与会计成本3大不同点

•         清算项目对象的确定、开发成本内容、    扣除项目分配方法

•         第二节  开发项目土地增值税清算实务解析

•               一、土地增值税的征税对象

•               二、土地增值税的预征、清算和核定征收

•         预征率、及宏观政策变化后预征率的调整、国五条出台后的预征率。土地增值税清算、   核定征收的条件及前提

•               三、清算的两种类型

•         通知清算与自行清算

•               四、清算收入的范围及3步确认法

•               五、清算5大扣除项目详细解析

•             （一）取得土地使用权所支付的金额；

•            （二）开发土地的成本、费用；

•            （三）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；

•            （四）与转让房地产有关的税金；

•             (五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）

•               六、扣除项目的5种分配方法

•               七、特殊事项的土地增值税处理

•               八、土地增值税项目清算的鉴证

•         （一）清算前期准备（二）采集相关部门信息（发改部门、土地管理部门、规划部门、建设部门、房产管理部门）（三）企业应收集的10项资料（四）项目及财务等信息27项（五）项目清算前土增税测算（六）项目定价方法（七）清算申报表

•         第三节  企业所得税与土地增值税比较

•                 一、汇算清缴与项目清算差异

•                 二、应税收入差异

•                 三、开发成本差异

•                 四、开发费用差异

•                 五、预提费用差异及后续费用  

•                六、相关的清算鉴证表格的填制

•         第四节  企业主要税收规划方法及税收风险控制

•             一、土地增值税反避税政策分析及应对

•             二、税收优惠政策的规划及风险分析

•             三、收入的规划及风险分析

•             四、开发成本及其他的税收规划及风险控制

•            土增税的转移定价安排与税收风险控制

•             五、企业股权转让税收规划

•             六、企业合并转移不动产税收规划

•             七、企业分立转移不动产税收规划

•            八、用报表来监控涉税风险（管理者必用的有效方法）

•           九、土增税鉴证报告的出具与税务机关鉴证结论

•         第五节  房地产企业常见税收问题解答